Портал ComEstate.ru решил выяснить, почему на рынке коммерческих помещений в жилых комплексах и микрорайонах не работают профессиональные эксплуатирующие и управляющие компании, в чем специфика управления коммерческой недвижимостью внутри ЖК и какую доходность могут дать инвестору такие квадратные метры.
Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome:
Прежде всего необходимо отметить, что технически выделить нежилые помещения из общего состава помещений жилого дома невозможно, они являются его составной частью в соответствии с техническим паспортом. А, следовательно, все помещения дома должны находиться под единым управлением. Управление жилым домом может осуществляться через ТСЖ, через УК или непосредственным управлением домом собственниками помещений в нем. Собственники как жилых, так и нежилых помещений, согласно ЖК РФ, несут одинаковые расходы на содержание общего имущества.

На первоначальном этапе после ввода жилого комплекса в эксплуатацию застройщик обязан сам осуществлять управление жилым домом. Согласно ЖК РФ, в течение 20 дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК. До выбора УК и заключения с ней договора на эксплуатацию жилого дома управление домом осуществляет сам застройщик. В соответствии с принятыми в 2013 году изменениями в ЖК РФ плата за коммунальные услуги может поступать самому застройщику, который осуществляет эксплуатацию жилого дома.

У крупных застройщиков есть собственные управляющие компании. Например, у девелопера «Ведис Групп» есть собственная компания АО «ВК Комфорт», осуществляющая обслуживание всех жилых комплексов застройщика, а также паркингов. ГК «ПИК» имеет в своей структуре эксплуатирующую компанию ООО «ПИК-Комфорт» и так далее.

Даже если теоретически девелоперы готовы передать УК нежилые помещения в управление, это может быть неинтересно самим УК, поскольку объем таких помещений часто не сопоставим, например, с отдельным коммерческим объектом (торговым или бизнес-центром). Следовательно, для УК невыгодно содержать штат работников, которые будут задействованы в управлении таких помещений.

Что касается услуг УК, то здесь можно выделить следующие виды управления. Первое – это непосредственно техническая эксплуатация помещений и зданий, которая включает в себя обслуживание инженерных систем и оборудования, систем водоснабжения и канализации и прочее. Второе – это так называемое коммерческое управление. Оно подразумевает разработку концепции и дальнейшую ее реализацию по коммерциализации помещений, сдачи их в аренду и получения гарантированного дохода для собственника. Однако такие услуги все же относятся к коммерческой недвижимости, собственниками которой являются юридические лица. Нежилыми помещениями в жилых домах зачастую могут владеть физические лица, ИП. В связи с этим в рамках коммерческого управления становится невозможным реализовать единую концепцию по коммерциализации этих помещений, здесь каждый собственник решает для себя этот вопрос самостоятельно.