Вот только по вечерам смотреть на них грустно — в окнах нет света. В большинстве особняков уже давно никто не живет.
«Жилой особняк — редкий тип на рынке недвижимости. Но он подчеркивает статус владельца», — говорит Анастасия Могилатова, гендиректор компании Welhome. Богатых и амбициозных в России немало, но, как правило, в коллекцию эксклюзивной недвижимости входят дом в Париже, замок в Шотландии, иногда попадаются даже острова — и ни одного московского особняка.
На перепутье эпох
Строительство особняков активно велось в Москве с XVII до начала XX в. После революции 1917 г., когда «господ уничтожили», дошла очередь и до дворцов: парадные анфилады поделили на коммуналки, бальные залы замаскировали под безликие офисы. Еще один крутой поворот истории — и уже новые господа обустроились в обветшавших, но не потерявших своего очарования домах. В Москве «нулевых» даже стали появляться особняки-новостройки, но прогнозировать возрождение такого вида недвижимости, как городская усадьба, не решаются даже самые отпетые романтики. Большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов рынка недвижимости уверены: московские особняки — это уходящая натура.
«Было бы слишком самоуверенно утверждать, что такой сегмент вообще существует в рынке, — считает Надежда Кот, директор департамента эксклюзивных квартир IntermarkSavills. — Сложно отважиться строить жилье “особняком” в безумно дорогом городе. С вероятностью 99,99% участок станут использовать под строительство многоквартирного дома — и риски меньше, и алгоритм реализации отработан».
«Объем предложения невелик, — согласна Анастасия Могилатова. — Скорее это штучный продукт, который может достаточно долго ждать своего покупателя». Причин несколько: строительных площадок в исторической Москве мало, предугадать спрос сложно, возможности для реставрации ограниченны. Кроме того, стоимость отреставрированных исторических особняков высока за счет большого метража и отсутствия отлаженных механизмов ценообразования. Но, как и «квартиры с историей», жилые особняки «всегда будут находить своего владельца, хотя массовым явлением никогда не станут», уверена Могилатова.
У Натальи Кац, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», иная точка зрения: «Покупатель всегда ценит в особняке наличие своей территории, но особняки, расположенные в центре Москвы, редко имеют собственный участок земли. Риэлторы советуют покупать дом в пригороде, около МКАД: в Мещерском, Переделкино. Но особняк на окраине, окруженный высотками, выглядит как что-то чужеродное. И вид из окна не радует. На мой взгляд, в Москве надо жить или в многоквартирном доме, или в особняке — но за городом».
Вид из окна
Героиня повести Ивана Бунина «Чистый понедельник» «снимала квартиру в доме против храма Спасителя ради вида на Москву». Но и 100 лет спустя люди готовы платить за вид из окна.
Из нового особняка в Чертольском переулке, который был построен год назад напротив палат XVII в., тоже открывается прекрасный вид на храм Христа Спасителя, Москву-реку, в солнечный день отчетливо видны кремлевские башни. Но на первом плане этой грандиозной панорамы — крыша соседнего дома. Которая, впрочем, выглядят весьма живописно, для чего застройщику пришлось приложить немало усилий.
«Когда мы закончили свой дом, пришлось срочно заниматься ремонтом соседнего особняка: привели в порядок фасад, крышу покрасили, территорию благоустроили, которая к нам примыкает», — рассказывает девелопер Илья Мягченков. И хотя филантропия — не самая сильная черта застройщиков, но здесь особый случай: вид на трущобы не продашь, даже если они с богатой историей. «В той усадьбе когда-то жил Исаак Левитан, здесь же позже родился Борис Пастернак», — описывает Мягченков.
Судьба исторических зданий в Москве трагична: одних уж нет — пошли под снос, другие еле живы. У арендаторов нет ни желания, ни мотивации заниматься реставрацией, а государство хоть и отказалось от лозунга «Война дворцам», но защиты тоже не дождешься. Попадаются, правда, в благородном, но сильно обедневшем семействе московских особняков счастливцы, которые обласканы судьбой: такие памятники архитектуры полностью отреставрированы, но в них чаще всего размещаются посольства или представительские резиденции. Ухоженный жилой особняк в центре Москвы — большая редкость.
Учитывая дефицит предложения, можно было бы ожидать, что спрос на эксклюзивные в квадрате объекты будет высоким. Не тут-то было. Например, особняк в Чертольском переулке продается девять месяцев, а девелоперы даже не расстраиваются, считают: это нормальный срок реализации для такого сегмента недвижимости.
История с географией
По данным аналитиков компании Blackwood, в Москве насчитывается не более 1000 домов, которые можно отнести к особнякам. Все их можно разделить на реконструируемые исторические здания XVII — начала XX в. (их большинство в предложении) и особняки-новостройки. Кроме того, в центре сейчас насчитывается еще около 200-250 особняков, пригодных к реконструкции, которые могут в будущем появиться на столичном элитном рынке. Каждый год в среднем реконструируется 6-7 домов. К 2010 г. столичные власти планировали реконструировать примерно 30 особняков, но кризис помешал.
По оценкам большинства экспертов, занимающихся элитной недвижимостью, в свободной продаже в настоящее время находится около 50 особняков. И примерно столько же покупателей, так что все друг друга знают.
Например, списки федеральной и московской «особняковой» собственности, по выражению Надежды Кот, «кочуют, как выставки передвижников, по компаниям и офисам». «В городе существуют особняки, выставленные на продажу (открытые и закрытые), и те, что уходят к покупателю, не попадая на рынок. Клиент, рассчитывающий примерно на $10 000 за 1 кв. м, получит десятки предложений с открытого рынка. Но эксклюзивные, качественно отреставрированные дома можно посмотреть, только попав в правильные руки: в открытой продаже их нет, а их стоимость может быть в 1,5-2 раза выше обычных рыночных вариантов», — говорит эксперт.
«В настоящее время на рынке представлено около 50 особняков, которые предлагаются как целиком (22%), так и поквартирно (78%). Наибольший объем предложения приходится на Арбат и Хамовники. Средняя стоимость 1 кв. м на рынке жилых особняков в настоящее время составляет $20 460, — оценивает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. — Распределение средних цен по районам ЦАО таково: самые дорогие предложения — в Пресненском районе ($25 680 за 1 кв. м), в Хамовниках ($22 480 за 1 кв. м) и на Арбате ($17 400 за 1 кв. м). Относительно недорогой район, где можно приобрести квартиру в особняке или сам особняк, — Красносельский ($14 900 за 1 кв. м)».
«География рынка особняков не ограничивается историческим центром Москвы. Да, старинные особняки, как правило, расположены внутри Садового кольца, единичные объекты попадаются в пределах ТТК. Но особняки-новостройки чаще появляются на окраине Москвы. Например, есть особняки в Тушине, в Серебряном бору, есть элитные таунхаусы в Матвеевском, в поселке Лианозово на севере Москвы», — уточняет Наталья Кац.
На 1-м месте в списке требований покупателя такой недвижимости — земля (хотя бы небольшой участок приватной территории), а также место для парковки и адекватной статусу дома охраны. На 2-м — местоположение и вид из окна. И только на 3-м месте по значимости находятся архитектура и инженерия самого дома.
Очаг папы Карло
Дома продаются и с полностью готовым интерьером, и в состоянии под чистовую отделку (shell & core): бетонная стяжка, стеклопакеты, подведены коммуникации.
«Мы долго думали, как продавать, и решили отказаться от чистовой отделки, — рассказывает Илья Мягченков. — Невозможно делать отделку, не зная состава семьи. Сколько нужно спален, сколько в семье детей? Какие у владельца предпочтения? Захочет ли он курительную комнату или поставит бильярд, а может, оборудует сауну и бассейн? Отделка — это большие вложения, которые, возможно, совершенно не нужны будущим хозяевам дома. Можно вложить деньги и только ухудшить ситуацию, сузив круг покупателей. В результате мы сделали самую лучшую на момент строительства дома инженерию (лифты, в том числе для паркинга, кондиционирование, отопление и т. д.), гараж на девять машин, дальше все на усмотрение хозяев. Мы лишь объясняем, как можно спланировать пространство в доме». Даже предусмотренный проектом камин пока представлен лишь в виде настенного рисунка — этакого «очага папы Карло», и только от покупателя зависит, какой вид он примет в реальности.
Один такой
Особняки не только дорого стоят, но и дороги в эксплуатации. В многоквартирных жилых домах за состоянием коммуникаций, кровли, фасада следит управляющая компания. Владельцу особняка приходится со всеми этими проблемами справляться самому. А если это памятник архитектуры, его реставрация по стоимости может быть сопоставима с новым строительством.
Правда, особняки покупают люди, у которых найдется своя управляющая компания, чтобы заботиться о надлежащем состоянии дома. «Покупатели, как правило, топ-менеджеры российских и иностранных компаний, ключевые фигуры в разных областях бизнеса и политики. Часто данные сделки — корпоративные, т. е. покупателем выступает юридическое лицо», — описывает Анастасия Могилатова.
«Число людей, которые хотели бы жить в особняке, достаточно ограниченно. Говорить о значительном их увеличении не приходится — надо быть не просто обладателем приличной суммы, но и иметь определенную политическую смелость заявить всем: это мой дом в границах МКАД, — уверена Надежда Кот. — Рисуя портрет владельца, можно ошибиться в оттенках. Сейчас владельцами особняков являются и те, кто оказался при административном ресурсе в удачный момент времени, и те, кто покупал уже в свободном рынке за «свои кровные».
«Квартира в клубном доме — это жизнь в социуме: равнозначное соседство, долевое участие в оплате эксплуатации, некая зависимость друг от друга. Пентхаус — это как прима в театре: ты такой один, но тоже в рамках правил. Особняк — совершенно другая стадия владения недвижимостью: самостоятельность во всем», — сравнивает она.
По мнению аналитиков Welhome, отдельные особняки в составе элитных новых ЖК — наиболее привлекательный тип подобной недвижимости. Наверное, потому, что более понятный: продавец может говорить о насущных и имеющих определенную цену вещах: инфраструктура, уровень безопасности, современные системы коммуникаций, качественные строительные материалы.
Источник: Ведомости. Жилой Фонд
