Раз кирпичик, два кирпичик…
Причины «многоступенчатости» бывают разные. Иногда генеральный план изначально предусматривает создание мегакомплекса, и тогда участки осваиваются постепенно. К примеру, так возводился комплекс «Рузская Швейцария» от компании «Ваш финансовый попечитель». «В большинстве случаев вторая очередь планируется сразу, — подтверждает Евгений Шевченко, директор по продажам MULTIGROUP. — Порой это вынужденный шаг, поскольку девелопер ограничен в средствах. Кроме того, рынок не всегда способен быстро «переварить» весь объем предложения». Обязательно проектируется несколько очередей, если застройщик владеет большим землеотводом.
Нередко при хороших продажах девелопер докупает землю по соседству и расширяет успешный проект. «В «Николине» застраивать прилегающую местность поначалу не планировалось. Но поскольку реализация домовладений и участков шла высокими темпами, девелопер выкупил близлежащие земли и продолжил строительство», — вспоминает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED. То же произошло в «Истра Кантри Клаб», «Черничных» и «Клубничных полях», «Южных Горках-2», «Велегож-парке». Еще вариант — разбить огромную площадку на несколько частей, присвоить каждой собственное название, определить формат, классность и ценовой уровень, но объединить их под брендом компании. Так в свое время корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» одновременно разрабатывала и строила поселки разных сегментов «Гринфилд», «Риверсайд», «Лужки», Millennium park.
«Нужно отметить, что людям не всегда нравятся мегапоселения, — добавляет Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. - Поэтому порой девелоперы идут на хитрость. Если территория велика, компания старается сделать так, чтобы ее воспринимали не как единый объект, а как несколько. Между поселками строятся дороги, возведение домов и инфраструктуры идет очередями. И покупатель, приобретая участок в первой очереди, может не подозревать, что скоро проект увеличится в несколько раз».
Лучше или хуже?
Если в кино вторые и последующие части обычно оказываются хуже, то в загородном строительстве чаще бывает наоборот — вторые очереди редко уступают первым. В процессе продаж девелопер понимает, что ему удалось, а где были допущены ошибки, и в дальнейшем учитывает плюсы и минусы. Так, в «Велегож-Парке» при освоении соседнего участка были изменены проекты домов, больше внимания уделено зонированию, ландшафтному дизайну. С учетом результатов продаж и мнения покупателей вносятся коррективы в генплан второй очереди. «Когда появилась возможность приобрести дополнительные территории и стройка перешла в следующую фазу, из «портфеля» первой очереди использовались только самые удачные планировки», — вспоминает Петр Кирилловский, директор по маркетингу комплексов «ВеличЪ», Lipki Парк. «Продавать вторую очередь гораздо легче, — признает Дмитрий Котровский, управляющий продажами ЖК «Олимпийская деревня Новогорск». — Клиент может убедиться в качестве, в правильности оформления документации, а также в том, что застройщик соблюдает сроки.».
По классу и ценам вторая очередь не всегда соответствует первой. «Понижение классности довольно часто наблюдалось во время кризиса, — рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. — После возведения первой очереди девелопер сталкивался с нехваткой финансирования, в результате и приходилось экономить. Примеров же, когда классность второй очереди повышалась, практически нет. Ведь мало кто признается, что уровень основного объекта ниже». Еще один пример — поселок «Павлово-1», состоящий из коттеджей с единой архитектурной концепцией, который выводился на рынок как элитный объект. А «Павлово-2» — уже мультиформат: рядом с особняками появились таунхаусы и малоквартирные дома, что помогло значительно расширить продуктовую линейку и привлечь новые категории покупателей. Качество же строительства и спрос нисколько не пострадали. Однако эксперты и девелоперы сходятся во мнении, что вторую очередь лучше продолжать в том же формате и ценовом сегменте. Правда, надо иметь в виду, что в успешном проекте дома и участки на втором этапе окажутся дороже.
На свое усмотрение
Вопросы инфраструктуры везде решаются индивидуально. Некоторые девелоперы, планируя несколько очередей, стараются поставить все необходимые объекты уже на первом этапе, рассчитывая, что второй окажется менее затратным, да и люди изначально будут обеспечены всем необходимым. Но порой инфраструктуры не хватает даже на первых «поселенцев». Тогда планы корректируются, возводятся дополнительные объекты. «Существуют определенные правила — что должно появляться в первую очередь, что потом, — объясняет Наталья Хромцова, руководитель отдела продаж компании «Загородный Проект». — Прежде всего следует обеспечить людей пусть небольшим продуктовым магазином, аптечным пунктом, детскими и спортивными площадками, прогулочными зонами». Еще одна важная миссия инфраструктурных объектов — «прикрыть» уже готовые и заселенные дома от строительного шума. Так, комплекс в «Велегож-парке» с рестораном, конным клубом, каскадом прудов, появившийся на первом этапе, надежно защитил первых жителей.
Конкретное место под комплекс инфраструктуры может быть сразу определено при проектировании. Например, все общественные объекты «Велегож-Парка» по большому счету не относятся ни к первой, ни ко второй очереди, поскольку размещены между ними. Отдельно от жилья расположена и инфраструктура поселка «Павлово». В торгово-развлекательным комплексе «Павлово подворье» хватит места и потенциальным покупателям домов третьей очереди, если девелопер надумает ее проектировать. А в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» крупный объект инфраструктуры появится в рамках второй очереди, что связано прежде всего с генеральным планом. Однако так бывает не всегда, предупреждают эксперты. «Строительство инфраструктуры требует средств, — говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome. — Поэтому шансов на то, что не предусмотренный первой очередью объект появится во второй, достаточно мало».
Порой толчок строительству второй очереди дает крупный многофункциональный инфраструктурный объект — как в «Величе». «Расширение произошло благодаря развитию спортивно-развлекательного комплекса «ВеличЪ Country Club», — рассказывает П. Кирилловский. — Нам хотелось сделать его универсальным, предусмотрев все компоненты, необходимые для обеспечения полноценного отдыха жителей. Изначально запланированные по техническому заданию 2 тыс. кв. м в процессе доработки «доросли» до 6,5 тыс. В итоге стало ясно, что необходимо увеличить и количество домовладений». А иногда причиной сооружения дополнительного объема жилья становится чрезмерная затратность инфраструктуры, когда девелоперы, пытаясь сократить сумму «поборов», увеличивают размеры поселка.
Источник: Фотонедвижимость
