Квартирам премиум-класса не обязательно быть огромными. IRN, 04 августа

Рынок элитного жилья Москвы ждет новых проектов
В июле несколько ведущих операторов рынка недвижимости назвали самым продающимся элитным объектом Москвы в 1 полугодии жилой комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» - с января по июль включительно на объекте совершена 41 сделка. Далее в порядке убывания следуют «Садовые кварталы» - 34 сделки за указанный период времени, затем «4 солнца» - 26, «Трилогия» - 25 и «Аквамарин» - 11. В пяти других ЖК, вошедших в десятку лидеров продаж, состоялось от 8 до 2 сделок за 5 месяцев (по данным агентства Tweed). Это означает, что на остальных элитных объектах было по 1 сделке или вообще ничего.

Впрочем, сами игроки рынка не считают эти показатели низкими и настроены оптимистично. Такой вывод специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» сделали исходя из опроса специализирующихся на "элитке" компаний.

Покупатели налетели
Операторы элитного жилья утверждают, что рынок заметно ожил и тому есть немало подтверждений. В первую очередь это, конечно, возвращение покупателей и рост числа сделок. По словам руководителя департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills Екатерины Гурьевой, в первом полугодии в компании закрывали в среднем по 40 сделок в месяц. Основной спрос приходится на жилье по $10-15 тыс. за кв.м.

По наблюдениям Penny Lane Realty, спрос увеличился примерно на 15% по сравнению с началом года, более того, в компании считают, что сейчас он уже достиг 75% от докризисного уровня. На аукционе элитной недвижимости, который компания провела в июле («Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в материале «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья»), генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров навскидку озвучил следующую цифру: в июне компания реализовала примерно 10-15 элитных городских квартир (и около 30-35 домов).

В Blackwood особо отметили появление бюджетов в $5-6 млн: сейчас в работе у агентства несколько подобных запросов, однако брокеры не могут найти подходящие предложения.

Ведущий специалист отдела городской недвижимости Tweed Надежда Рамазанова подтверждает тенденцию: в 1 полугодии было много сделок по $6 млн, ведутся даже с бюджетом $9-10 млн, но превалируют по $1,5-4 млн. В консалтинговой компании Greenwich утверждают, что во втором квартале сделки осуществлялись в ценовом диапазоне от $1 млн до $5 млн, за счет чего средний бюджет покупки вырос до $3 млн – а ведь еще зимой это была верхняя планка цены. Среди наиболее крупных в компании отмечают покупку блока из двух квартир в ЖК «Баркли Плаза» на Пречистенской набережной на общую сумму свыше $12 млн.
Сократилось время экспозиции квартир. «Если раньше от первой встречи до заключения сделки могли пройти месяцы, то сейчас порой хватает 2 недель. Появились даже мгновенные сделки, которые закрывались за несколько дней», - рассказывает Екатерина Гурьева. А в агентстве «Контакт» отметили, что у покупателей появилось доверие к элитным новостройкам: люди снова стали «зарывать» свои деньги – вкладываются на этапе котлована.

Генеральный директор агентства Welhome Анастасия Могилатова немного сдержаннее коллег и отмечает, что в мае-июне наступил заметный спад, новых клиентов стало меньше, так что в агентстве закрывали в основном прежние сделки. Первое полугодие, действительно, выдалось неравномерным для рынка элитного жилья с точки зрения продаж: сначала произошло увеличение числа сделок в марте-апреле по сравнению с зимой, а затем – уменьшение в мае-июне, хотя спрос и не упал до зимних показателей. В Greenwich приводят следующие данные: объем обращений в мае-июне упал по сравнению с апрелем на 30%, в результате чего количество сделок сократилось в 2 раза. «В мае и июне проведено по 45-50 сделок, что почти в два раза меньше, чем в 2 предыдущих месяца», - вторят в агентстве Chesterton Россия. И все же, если сравнивать минувшее полугодие с депрессивным 2009 годом, оживление продаж налицо.

Цены подросли
Закономерно, что активность покупателей и увеличение числа реальных сделок спровоцировали определенный рост цен. Причем цены, в отличие от спроса, ведут себя стабильно: поднявшись на определенный уровень за прошедшие полгода, они пока не торопятся падать. Когда мы говорим о повышении, речь идет в первую очередь о новостройках.

За первое полугодие цены на «первичке» выросли примерно на 16%, так что до конца года можно рассчитывать еще примерно на 10-процентный рост, полагает Екатерина Гурьева.

На первичном рынке с начала года ежемесячный прирост достигал 1,5-2%, следовательно к концу года при стабильной финансовой ситуации общее увеличение составит примерно 15-18%, считают в Penny Lane Realty. На вторичном рынке повышение было более мягким – за 6 месяцев, большая часть предложений выросла не более чем на 0,5%. Но в отдельных районах и на отдельные объекты (например, в Замоскворечье и Якиманке) цены поднялись более чем на 5%.

На примере лидера продаж - «Итальянского квартала» – можно увидеть, что отдельные девелоперы пересмотрели ценники. Продажи на проекте стартовали в октябре 2009 года, минимальная цена составляла $6800 за кв.м. С этого времени она выросла на 20%, так что сейчас стоимость кв.м там варьируется от $8100 до $20 000. Рост цен руководство проекта объясняет высокими темпами строительных работ и повышенным интересом покупателей.

В Chesterton отмечают, что в проекте «Садовые кварталы» продажи также были временно приостановлены после очень удачного периода активных продаж: застройщик взял паузу, чтобы адаптировать ценовое предложение к новым условиям, сказали в агентстве.

Ценовой разброс на рынке «элитки» достаточно большой. По данным Penny Lane Realty, диапазон цен за 1 кв. метр в квартирах первичного рынка, выставленных на продажу, составляет $4500-50 000 в квартирах без отделки и $6000-45 000 – в квартирах с отделкой. «Верхняя граница стоимости элитной квартиры сегодня достигает $50 млн», – говорит директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

По данным Chesterton, по итогам 1 полугодия средняя стоимость элитного жилья составила $17,9 за кВ.м.

Переоценка ценностей
Помимо ценовых изменений на рынке элитной недвижимости происходят процессы более длительные и глубинные – меняются стандарты. Рационализм становится новой идеологией богатых россиян (на Западе это случилось раньше). Еще несколько лет назад элитную квартиру площадью 50 «квадратов» сочли бы нонсенсом, а сегодня у нескольких застройщиков есть такие предложения. В «Итальянском квартале» около 30% от общего метража приходится на квартиры площадью до 100 кв.м, примерно по 20% - на квартиры до 150 и до 180 кв.м, остальное – на большие метражи. В «Садовых кварталах» всего одна «однушка» площадью 63,6 кв.м, зато площадь «двушек» начинается от 77,27 кв.м.

Элитные «малометражки» подходят как для инвестирования – их легче впоследствии продать или сдать в аренду, – так и для проживания. Средняя стоимость квартир в проекте «Итальянский квартал» площадью от 45 до 67 кв.м составляет $760 тыс., что для элитного жилья, вне всякого сомнения, очень привлекательно. Особенности планировок таких квартир заключаются в отсутствии неэффективных площадей, что позволяет в маленьком метраже сделать полноценную двухкомнатную квартиру с большими комнатами правильной формы (прямоугольной или квадратной), с большой кухней и достаточным количеством окон. «Раньше, например, считалось, что для 4-х комнатной квартиры нужно минимум 200 кв.м, а 120 кв.м – это студия-однушка, - говорит Екатерина Гурьева. – Сейчас покупатели скорее предпочтут в этой квартире сделать 4 комнаты».

Еще одно новшество касается количества квартир в доме. Вспомним, сколько разговоров велось о том, что элитный дом – это обязательно клубный особняк с ограниченным числом квартир. Как считают брокеры, ситуация начала меняться с появлением на рынке ЖК «Коперник», где было предусмотрено около 150 квартир. Сегодня эксперты приходят к тому, что общее число квартир в доме – уже не показатель его классности: их может быть и 10, и 100, и более. Все зависит от конкретного решения. В «Итальянском квартале» 300 квартир, но поскольку комплекс представляет собой 7 пристроенных друг к другу особняков (от 12 до 35 квартир в каждом), расположенных на довольно просторной территории в 2,5 га, его никак не назовешь «муравейником».

В одном из недавних интервью первый вице-президент Capital Group Валентина Становова рассуждает на эту тему: «Если раньше главным критерием элитности считалась камерность, огороженность от внешнего мира, то сегодня акценты смещаются: модно быть в центре общества, бизнеса, жить в современном городе и пользоваться всеми его преимуществами». Это, по мнению эксперта, успешно реализуется в форматах, где жилые апартаменты сочетаются с офисными центрами и обширной инфраструктурой - фитнес, спа-салонами, статусными магазинами и ресторанами, что позволяет принципиально повысить качество жизни и работы.

Неизменными критериями элитности по-прежнему остаются местоположение, архитектура, безопасность, качество отделки мест общего пользования и инженерные решения.

Тревожное ожидание
Внешне ситуация выглядит относительно благополучно: проекты размораживаются, рынок оживает, интересные предложения есть. Период, когда для девелоперов все было «хуже некуда», предположительно уже пройден. Банки возобновляют кредитование строительства, причем «ставки по кредитам при определенных условиях могут составлять 11-14%, что является серьезным улучшением по сравнению с ситуацией годичной давности», – уточняют в Chesterton. Кроме того, банки возобновляют для отдельных проектов ипотечное кредитование – все это, безусловно, свидетельствует о росте интереса и доверия финансовых структур к строительному бизнесу.

Например, в «Итальянском квартале» в конце июня заработала ипотека от Сбербанка на весьма привлекательных условиях: 12% годовых в рублях или 9% - в долларах США с возможностью уменьшения процентной ставки после регистрации права собственности, минимальный первоначальный взнос – 15% от стоимости квартиры, всего один поручитель, отсутствие комиссии за выдачу кредита и требований по страхованию жизни заемщика. По словам Людмилы Потаповой, руководителя офиса продаж проекта, в неделю поступает по 5-6 звонков от людей, которые желают приобрести квартиру в комплексе с использованием кредита. Сейчас ведутся переговоры с еще одним банком.

Однако же складывается впечатление, что именно сейчас участники рынка находятся на некоем рубеже, где им предстоит выбрать дальнейшую линию поведения. С одной стороны – элитная недвижимость зачастую переоценена, с другой – есть объекты, которые благодаря удачному решению выделяются на общем фоне и пользуются повышенным спросом. Потребность всех девелоперов – не просто продать, а максимизировать прибыль, особенно это актуально для элитных проектов. Видя спрос, девелоперы хотят поднимать цены и для них вопрос лишь в том, чтобы увеличение стоимости не превысило психологический барьер покупателей.

Последние, в свою очередь, недовольны тем, что рынок не делает скидку на кризис, а готовые квартиры стоят столько же, сколько на пике 2008 года. Хотя нужно понимать, что покупатели этой категории не «отдают последнее» и причина недовольства кроется для них не в недоступности объектов, а в нежелании переплачивать. Если квартира устраивает такого покупателя, он все равно будет готов принять повышение цены – в разумных пределах. Другое дело, если у него будет хороший выбор. В таком случае, как всякий здравый человек, покупатель элитного жилья выберет из подходящих вариантов более дешевый.

По разным данным, сейчас в Москве на первичном рынке выставлено от 20 до 30 объектов элитного жилья. По сравнению с прошлым годом, изменений в их составе не произошло, разве только открылись продажи в нескольких жилых комплексах, анонсированных ранее, например «Гранд Палас» и «Скай Хаус». Операторы рынка утверждают, что это совсем немного: когда покупатель начинает выбирать, большинство вариантов сразу «отпадает» по месту, цене и некоторым другим параметрам, поэтому реальный выбор он делает из пяти-шести объектов. Учитывая бюджет покупки и запросы покупателей этой категории, можно согласиться, что этого недостаточно.

Помимо новостроек есть еще вторичный рынок, на котором экспонируется ежемесячно несколько сотен квартир, но установить их точное количество не представляется возможным. В агентстве Chesterton общий объем рынка элитного жилья оценивают примерно в 1170 квартир: 50-55 квартир с бюджетом от $10 млн и выше, до 700 – в крупных строящихся проектах со средним бюджетом $1,3 млн и более длительным сроком строительства и 390-420 квартир на вторичном рынке либо в новых домах с завершенным строительством – средний бюджет $4,5 млн.

В Tweed называют немного другие цифры (действительны на день публикации - прим. редакции) : на первичном рынке – 1476 квартир (общая площадь 326 312 кв.м), на вторичном 213 квартир (43 696 кв.м).

Выяснить, сколько существует людей, которые могут приобрести себе подобное жилье, задача еще более сложная. «Примерно 10% граждан обладают доходами, благодаря которым способны купить элитное жилье. Примерно такой же процент сегодня составляет доля элитного жилья в Москве от общего количества жилой недвижимости», – весьма обтекаемо замечает Александр Зиминский. Какими должны быть эти доходы и сколько у нас таких граждан, эксперты в большинстве своем затрудняются ответить.

Представляется, что таких людей никак не больше имеющихся в продаже квартир, тем более, что все они уже где-то живут. Но поскольку мы говорим об особенном рынке, здесь под дефицитом понимается не буквальное отсутствие «квадратных метров», а, скорее, отсутствие достаточного выбора. И покупатели, и брокеры сейчас ждут анонсированных проектов – и тем, и другим не хватает «ассортимента». «По нашим оценкам, до конца года на рынок может выйти два-три крупных элитных проекта с общим объемом новой жилплощади до 100 тыс. кв.м», – говорят в агентстве Chesterton. А Екатерина Гурьева ожидает до конца года с десяток анонсированных объектов.

Если это произойдет, то выход на рынок новых крупных ЖК может предотвратить рост цен в элитном сегменте. И хотя сейчас отдельные девелоперы анонсируют грядущую коррекцию цен в сторону повышения, не исключено, что этим планам не суждено реализоваться, считают специалисты аналитического центра www.irn.ru. Упоминавшийся уже аукцион продемонстрировал, что во время торгов по голландской схеме – на понижение – дисконта в 10-15% не хватало, чтобы заинтересовать покупателей.

Источник: Аналитический центр IRN.RU