Огромная территория России идеально подходит для создания уединенных владений. Правда, тем, кто решит основать родовое гнездо в лучших традициях российского дворянства, нужно готовиться к трудностям: рынок поместий в нашей стране только развивается.



Еще недавно переезд в «деревню миллионеров» служил главным доказательством достижения высокого статуса и положения в обществе. Но мировой тренд постепенно затрагивает и Россию. Все большее и большее число богатых людей начина­ет интересоваться обширными угодьями с отдельно стоящим домом, лесом и рекой. И рынок недвижимо­сти, пусть не слишком быстро, но начинает готовить достойные предложения. Об этом можно судить по колоссальному росту цен на деревенские владения. «Хотя о существовании рынка русских усадеб гово­рить пока рано - он только формируется и крайне нестабилен, можно с уверенностью утверждать, что существуют тенденции к росту стоимости таких объ­ектов, - отмечает Дмитрий Ойнас, вице-президент Национального фонда «Возрождение русской усадь­бы». - За последние четыре-пять лет они подорожа­ли в разы. Мне известен случай, когда лет пять назад в Ярославской области было приобретено поместье за 30 тыс. долларов, а сегодня его предположительная стоимость составляет уже 1-1,5 миллиона. В Иванов­ской области на продажу выставлен объект, куплен­ный еще при президенте Ельцине за 300 тыс. рублей. Теперь за него просят около 27 млн рублей. С учетом ограниченности количества усадеб, отмененного моратория на приватизацию памятников культуры и увеличения интереса к исторической недвижимо­сти можно прогнозировать стремительный рост цен на нее в ближайшие три года».

«Поместья - штучные, индивидуальные объекты, вот почему ценообразование в этом сегменте не подчиня­ется рыночным законам, - утверждает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агент­ства элитной недвижимости WELHOME Владимир Кузнецов. - Каждая усадьба оценивается с учетом ее уникальных характеристик. В зависимости от рас­положения, площади участка, наличия различных построек, а также целого ряда других критериев сто­имость колеблется от 10 до 50 млн долларов». Благодаря тому что сейчас рынок переживает про­цесс становления, очереди из желающих приобрести тот или иной привлекательный объект еще не вы­строились. А значит, у любителей уединенной жизни в деревне есть шанс выбрать наилучшие из имеющих­ся предложений.

Как же стать собственником тихого уголка, где вы сможете наслаждаться прекрасными пейзажами без необходимости мириться с наличием соседей? Вла­димир Кузнецов поясняет: «Есть несколько способов. Первый - приобрести объект на вторичном рынке. Второй - построить имение самостоятельно. И на­конец, самый сложный - купить поместье из числа архитектурных памятников и эксплуатировать его в соответствии с действующим законодательством».

НОВОСТРОЙ ПОД СТАРИНУ

Казалось бы, самое простое - приобрести подходя­щий по размерам участок земли и возвести на нем дом по своему вкусу. Однако найти обширные угодья, пригодные для такого рода проекта, с каждым годом становится все труднее. В основном они находятся на попечении сельского хозяйства. Оформить их в част­ную собственность, конечно, можно, но вот изменить их статус крайне сложно, ведь они предназначены для сельскохозяйственных работ, а не для индивидуаль­ного жилищного строительства. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния» гласит: «Земельный участок из земель сельско­хозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неис­пользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет». Соответственно, это сопряжено с целым рядом сложных юридических процедур и не всегда возможно.

Кроме того, приобретая земельный участок для по­стройки на нем дома, необходимо учитывать требова­ния Земельного, Лесного и Водного кодексов. К при­меру, в свое полное распоряжение не удастся получить лесо- и водоохранные зоны. «Если на территории усадь­бы есть леса первой категории, то они не подлежат вы­купу и передаче в частную собственность. В некоторых имениях часть парков по этой причине приватизиро­вать нельзя. Аналогично обстоят дела и с водными ре­сурсами. Но и из этой ситуации есть выход: долгосроч­ная аренда», - разъясняет Дмитрий Ойнас.

 

ИЗ ПЕРВЫХ РУК

Для тех, кто не готов начинать обустройство дворян­ского гнезда с нуля, существует вторичный рынок. На нем можно купить имение, уже вполне пригодное для проживания. Предлагается как новострой, так и восстановленные старинные поместья. Среди по­следних встречаются настоящие сокровища, некогда

принадлежавшие представителям известных дворян­ских фамилий. «Их популярность стремительно рас­тет, - говорит Дмитрий Ойнас. - Существовавший до недавнего времени мораторий на приватизацию па­мятников (а любая историческая усадьба считается памятником) с 1 января 2008 года отменен. Однако пока остались имения, не переданные ни региональ­ным, ни федеральным властям. Когда право собствен­ности на них будет закреплено, на продажу выставят множество новых усадеб. Приобрести их можно бу­дет на аукционах, с которых по закону о приватиза­ции должны уходить такие объекты». Еще одним важным игроком на вторичном рынке усадеб стали бывшие колхозы и совхозы. Ко мно­гим из них в свое время отошли многочисленные дворянские и помещичьи имения. Вера Стерлина, генеральный директор некоммерческого партнер­ства «Русская усадьба», отмечает: «Муниципальная собственность, выставляющаяся на аукцион, стоит на порядок дороже "колхозной". Цены на нее начина­ются от 1-1,5 млн долларов. Собственность бывших совхозов зачастую оказывается намного дешевле, поэтому и покупают ее охотнее».

НАСЛЕДИЕ РОДА

Те, кто ищет уединения в старинной дворянской усадьбе с богатой историей, могут приобрести, к при­меру, за 1 млн долларов «Ногино» в Ивановской облас­ти. Воспроизводящее знаменитый садово-парковый комплекс Петродворца в миниатюре, это имение на­ходится в прекрасном состоянии. Здесь долгое время располагалась загородная резиденция одной из ком­паний, поэтому в здании был проведен капремонт, после которого его содержали в чистоте и порядке.

Впрочем, это, скорее, исключение из правил. В боль­шинстве случаев от настоящих помещичьих усадеб до наших дней дошли одни руины. Однако и такие объек­ты пользуются спросом, потому что обеспечивают сво­ему хозяину настоящую уединенность, ставшую столь востребованной в последнее время. «В Московской области 690 сохранившихся усадеб, в Калужской - 210, в Смоленской - 255. Лишь малая их часть - памятни­ки федерального значения, приобретение которых в собственность достаточно проблематично до сих пор. Еще меньше таких, где удалось сохранить ту са­мую прелесть уединения. К ним можно, пожалуй, от­нести, "Никольское" в Жуковском районе, "Сивцево" в Тарусском районе, "Барятино" и "Серебряно" в Ме-щовском районе Калужской области, - рассказывает Вера Стерлина. - Думаю, таких примеров немногим больше десятка в каждой из областей Центральной России. Многие поместья разрушены практически до основания. Сохранившимися мы считаем те, в ланд­шафте которых "читаются" парк и пруд. От главного дома может остаться только фундамент». Но даже если вы готовы с нуля восстанавливать ста­ринное имение, придется смириться с еще одним неудобством: обязанностью сохранять его для че­ловечества. «При заключении сделки на собствен­ника налагаются охранные обязательства, которые он должен неукоснительно выполнять, - поясняет Дмитрий Ойнас. - Придется соблюдать правила со­держания этого объекта. К ним относится рестав­рация, а также определенные ограничения в ис­пользовании и застройке территории. Например, для того чтобы начать восстанавливать усадьбу с бо­гатой историей, необходимо провести проектные работы. Архитекторы-реставраторы осматривают объект и разрабатывают план реставрации и при­способления исходя из особенностей каждого кон­кретного имения и пожеланий нового владельца. Затем проект утверждают органы охраны памят­ников. После этого начинается восстановление, причем отступать от плана недопустимо. Любые корректировки и дополнения должны согласовы­ваться отдельно. Это, конечно, не означает, что за хозяином поместья будет установлен тотальный контроль, но он должен понимать, что не волен де­лать все, что заблагорассудится». Такие ограничения отпугивают многих. У человека, который решается на восстановление старинной усадьбы, должен быть сильный стимул. «Зачастую это превращается в хобби. Например, если из ар­хивных документов становится известно, что в том или ином имении бывал известный художник, хозя­ин начинает собирать его картины, - приводит при­мер Вера Стерлина. - Да и вообще приобретение дворянских гнезд похоже на инвестирование в анти­квариат. Многие покупают усадьбу для того, чтобы потом передать по наследству своим детям и внукам, превратить ее в родовое гнездо. Кроме того, на вос­становление уйдет немало времени. Только для того, чтобы привести в порядок парк и пруды, нужно как минимум два-три года. Как сильно вырастет в цене тот или иной объект после реконструкции, сказать трудно. Но можно быть уверенным в том, что такие землевладения будут все более и более востребован­ными, а значит, дорогими».