Февраль оказался для рынка недвижимости двуликим месяцем: и лютым, и бокогреем. Основные законодательные события отрасли были направлены на ужесточение норм и правил, которые никак не облегчают жизнь девелоперов в кризис. Но вместе с этим последний месяц зимы подарил надежду, что рынок будет жить, во всяком случае, он точно продержится 2016 год.

Во главе угла
Ключевым событием февраля, по мнению большинства экспертов рынка, стало принятие поправок в первом чтении в 214-ФЗ о долевом строительстве. Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН», убеждена, что возможное одобрение Госдумой принятых поправок однозначно изменит расстановку на существующем рынке недвижимости. Прежде всего, данные законодательные изменения в сегодняшней экономической ситуации приведут к резкому снижению объёмов ввода жилья: в течение года-двух стоит ожидать падения этого показателя в 1,5 — 2 раза. Эксперт объясняет: «Свободных денег для бронирования на счетах большинства застройщиков сейчас нет, тем более они обременены не только необходимостью строить жильё, но и социальные объекты, а также инженерные системы. Да и не очень логично хранить большие суммы на счетах в банке, у адекватных девелоперов деньги должны работать. Стоимость же банковских гарантий отразится на стоимости квадратного метра».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», также отмечает, что все эти нововведения изменят и расстановку сил на рынке, и приведут к подорожанию жилья на первичном рынке: «Неминуемый рост цен признают и сами власти. В частности, замминистра строительства России Наталья Антипина, предоставляя законопроект депутатам Госдумы, отметила, что на 15 — 20% может увеличится себестоимость жилья, что, естественно, отразится и на конечной цене для покупателя, которая может вырасти на 20 — 30%. Кроме того, принятие закона будет способствовать уходу с рынка мелких строительных компаний, поскольку теперь согласно законопроекту застройщику для участия в долевом строительстве жилья будет нужно иметь собственный капитал в 1 млрд рублей».

Дмитрий Халин, MRICS, управляющий партнёр Savills Россия, обращает внимание, что ужесточение коснётся не только девелоперов, но и банков. Так, объём собственных средств у соответствующих банков должен быть не менее 20 млрд рублей. Безусловно, закон ещё обсуждается, но он точно сделает жизнь девелоперов сложнее, хотя и не станет для рынка неожиданностью. Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой», справедливо напоминает, что тема эта обсуждается давно, что застройщики имели возможность подготовиться к введению подобных мер. Надеяться же на то, что поправки будут ещё долго обсуждаться, не стоит. Дмитрий Халин убеждён, факт, что все поправки оперативно рассматривались в феврале, говорит о том, что законодатели хотят провести данный закон через Госдуму этого созыва до грядущих парламентских выборов.

Бабушка надвое сказала
Самым радостным событием февраля стала новость о возможном продлении государственного субсидирования ипотечного кредитования. На данный момент официального подтверждения этим слухам нет, но есть все основания ожидать, что они появятся в самое ближайшее время. Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, рассказывает: «В настоящее время на рассмотрении Правительства находится внесённый минфином законопроект, по которому планируется расширение объёмов выдаваемых кредитов с 700 млрд до 1 трлн рублей, а также уменьшение возмещаемой государством банками разницы между ключевой и рыночной ставкой с 3,5 до 1,5%. При действующей ключевой ставке в 11% максимальная льготная ставка может вырасти, однако, в случае снижения ключевой ставки будет уменьшаться и льготная». Стоит отметить, что Сбербанк уже заявил о намерении повысить ставки по льготной ипотеки с 1 марта.

Однако и с повышенной ставкой программа государственного субсидирования ипотеки активно поддержит строительную отрасль в настоящий момент. Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential group, обращает внимание на следующее: «Даже повышение ставок примерно до уровня 12 — 12,5% повысит ежемесячный аннуитетный платёж на 2000 — 2500 рублей. Если бы ставки выросли до 13 — 15%, то аннуитеты бы взлетели на 5000 — 7000 и более рублей ежемесячно. А это повлекло бы за собой либо необходимость увеличивать сроки кредитования, либо клиенты бы были вынуждены отложить покупку квартиры до лучших времён.

Стоит отметить, что правительственная поддержка строительной отрасли в прошлом году оказалась весьма эффективна. Анастасия Урошникова, руководитель пресс-службы корпорации «Баркли», приводит в доказательство такие данные: «По данным НОЗА программой государственной поддержки ипотеки пользуются от 30 до 80% участников долевого строительства в зависимости от специфики реализуемого проекта. Более всего государственная поддержка востребована при строительстве жилья эконом-класса в регионах России. Итоги 2015 года показали, что каждый рубль госсубсидий принёс в бюджет 11 — 15 рублей налогов. К тому же не стоит забывать, что строительство тянет за собой ещё порядка 20 отраслей».»

Административный барьер мельчает
В феврале произошло и ещё одно значимое событие, которое не столь яркое и нашумевшее, как предыдущие, однако, однозначно позитивное — возможное сокращение количества административных процедур благодаря проекту новой редакции Плана мероприятий «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», внесенного на рассмотрение в Правительство РФ.

Анастасия Урошникова обращает внимание, что работа в этом направлении ведётся постоянно. Например, снижению административных барьеров служат и дорожные карты, созданные в рамках проекта «Национальная предпринимательская инициатива». Благодаря реализации инициатив, принятых в рамках дорожной карты, в области направления «получение разрешения на строительство» Россия, по сравнению с 2012 годом, улучшила свои позиции в инвестиционном рейтинге Всемирного банка, где сейчас занимает 119 место, а раньше была на 178. Ещё три года назад Всемирный банк насчитывал в Москве 51 процедуру для начала строительства, сейчас их порядка 19. Помимо этого принят исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного строительства, установлена обязанность проводить аукционы по предоставлению свободных земельных участков по заявлениям физических и юридических лиц и установлена процедура административного обжалования действий органов государственной власти и органов местного самоуправления, связанных с нарушением порядка осуществления полномочий в области строительства и земельных отношений.

Неопределенность в решение вопроса субсидирования ипотечной ставки пока стимулирует покупательский спрос на рынке. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», отмечает, что на своём объекте компания за первые десять дней февраля перевыполнила план, заключив на 18% больше сделок, чем за весь январь 2016 года. »

Жизнь дорожает
В нашей стране росту цен уже давно никто не удивляется, да и обратного процесса никто не ждёт. Уже все поняли: чтобы не происходило в экономике и политике, это всегда приведёт к росту цен на всё. В настоящий момент Госдума одобрила в окончательном чтении закон о повышении акцизов на бензин разных классов, дизельное топливо и средние дистилляты. В итоге, как отмечает Светлана Шмакова, цены на топливо вырастут на 7 — 8%. Безусловно, это скажется на всём, в том числе и на себестоимости строительства, которое дешевле не станет.

«Ночь длинных ковшей»
Снос ларьков в ночь с 8 по 9 февраля, событие не всероссийского масштаба, однако, оно оказалось знаковым и весьма обсуждаемым. Безусловно, с точки зрения столичной архитектуры ларьки не были украшением. Но, к сожалению, стоит признать, Москва в последние десятилетия рассматривалась лишь с целью получения прибыли, во благо самого города ничего не делалось. Поэтому заявление, что без ларьков город станет лучше, воспринимается скептически. Город-то станет лучше, но на долго ли. Главным же в этой истории стал правовой аспект.

Московское правительство продемонстрировало, что собственность может быть собственностью лишь на бумаге, а балом правит тот, кто сильней. Ольга Ясногорская, генеральный директор «ТрансТеминалПроект», NAI Becer, считает, что проблема с точечной хаотичной застройкой в городе стояла остро, что коммерческие постройки временного типа обосновались на наших улицах надолго, что красоты от этих строений городу не добавлялось, и что проблема эта требовала своего решения, но всё же не такого. «Нельзя не отметить недостатки, каким образом борьба за чистоту города была осуществлена. Первая претензия, безусловно, к авральным темпам реализации сноса всех построек, квалифицированных как нежелательные. Вторая претензия связана со спорностью принятия решений о сносе объектов, чьи собственники имели все необходимые разрешающие документы и документы о праве собственности», — считает спикер. В итоге, с одной стороны, город стал чище. С другой стороны, пострадали добросовестные предприниматели, лишившиеся в одночасье своей собственности.

Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome, также не считает, что проблему необходимо было решать столь радикальным образом, ставящим под сомнение правомерность действий в отдельных случаях. Вместе с этим эксперт предполагает, что сложившаяся ситуация может быть благоприятной для собственников новых торговых центров с высоким уровнем вакантных площадей, поскольку «сетевики» будут рассматривать для себя возможности размещения в качественных объектах. Поведение остальных несетевых арендаторов прогнозировать сложно, поскольку многие из них занимали небольшие площади, а аналогичные помещения в ТЦ будут стоить им гораздо дороже, так как помимо арендной ставки они должны будут оплачивать и эксплуатационные расходы. Окончательно же итоги «ночи длинных ковшей» стоит оценивать позже, а Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, вообще считает, что всё происходящее в рамках борьбы с уличной торговлей, длящейся уже несколько лет, является переделом рынка.

Кроме того, борьба носила показательный характер и, очевидно, получит продолжение в будущем. Итак, февраль не стал месяцем неожиданных событий, он стал очередным в цепочке по закручиванию гаек. Дмитрий Халин справедливо отмечает, что сейчас практически каждый месяц те или иные министерства, ведомства выходят с инициативами по определённому дополнительному контролю над застройщиками, так как несмотря на кризис объёмы жилищного строительства в России не уменьшаются, закладываются всё новые и новые проекты. В условиях ухудшения макроэкономической ситуации власть боится массового появления обманутых дольщиков. Ведь проблемы этих людей, как показал печальный опыт СУ-155, придётся решать именно ей.