Все ли включено
На стоимость дома влияет качество стройматериалов, уровень коммуникаций, а также необычная или эксклюзивная архитектура, «вписанность» в природный ландшафт. Надо принимать во внимание, что продавцы непременно сделают надбавку за красивый вид из окна или наличие по соседству парковой зоны. И наоборот, предложат скидку, если объект разместился у дороги или по соседству с футбольным полем. Места у въездов стоят однозначно дешевле, чем в центре поселка, не говоря уж об окраинах. «Где тише, там всегда дороже. Люди сегодня хотят видеть рядом поменьше соседей, — говорит Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED. — На цену также влияет форма приусадебного участка: прямоугольные — самые дорогие. Придется доплатить и за удобный подъезд к дому». «Многое зависит от класса и формата проекта, — добавляет Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest. — Например, участок без подряда (ясно, что о стилевом единстве застройки в этом случае речи нет) будет примерно на треть дешевле земли в организованном поселке, где строительство ведется согласно генеральному плану».Всегда найдутся люди, готовые заплатить в два раза больше за соседство с водоемом или лесом. Но многим приходится прибегать к помощи банка. Покупатели, ограниченные в средствах, рассматривают варианты рядом с ЛЭП, техническими или общественными сооружениями, коммерческими или спортивными объектами. Причина проста — цена-в таких случаях оказывается на 20-30% ниже. Наконец, большое значениеимеет очередность и стадия строительства. Высокая степень готовности всегда повышает стоимость. За готовый дом просят где-то на 40% больше, чем за чистое поле, и на 15-25% больше, чем за фундамент.
«Впрочем, девелопер может сознательно пойти на снижение цен, — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. — Но, как правило, тогда в начальную стоимость не включаются инженерные коммуникации либо значимые объекты инфраструктуры. Простой пример. В поселке «Морозовские усадьбы» (40 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) за 600 тыс. руб. можно купить 7 соток и заключить подряд на сооружение дома, скажем, площадью 110 кв. м, что будет стоить чуть более миллиона рублей. Однако еще 520 тыс., за прокладку коммуникаций, застройщик попросит внести отдельно. Да и то обещает провести газ, воду и электричество лишь до границ приусадебного участка». Дополнительных денег требует и девелопер поселка «Биосфера» (75 км по Симферопольскому шоссе). Правда, коммуникации к участкам уже подведены. Но чтобы «затащить» их в дом, придется доплачивать по 5 тыс. руб. за погонный метр трубы. В «Окской слободе», расположенной неподалеку от «Биосферы», берут 100-150 тыс. руб. за установку септика, а забор вокруг коттеджа оплачивается по отдельному тарифу. Так что продажи по системе «все включено» практикуются далеко не везде.
На первый-второй
Ценовое зонирование — один из наиболее важных элементов концепции поселка, ведь ошибки в этой области грозят обернуться крайне низкой ликвидностью. Опытный девелопер понимает, что, прежде чем делить объект на участки, необходимо проанализировать потенциальный спрос на продукт, а также определиться, на какую покупательскую аудиторию рассчитан не только весь проект, но и каждая зона. Маркетологи скрупулезно собирают информацию об основных конкурентах, смотрят, насколько успешно и по какой стоимости у них продаются идентичные участки и дома. «Окончательное решение о том, какие участки должны стоить дороже, а какие дешевле, принимается на уровне первых лиц компании, — рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. — Практически для каждого предложения определяются минимальная и максимальная планка. Многое зависит и от того, насколько быстро требуется реализовать землю. Если девелопер может позволить себе не торопиться, объекты выставляются по максимальной стоимости».А ведь было время, когда генпланы составлялись под усредненного покупателя. Например, главная дорога прокладывалась не внутри поселка, а по опушке обрамляющего его леса. И это вместо того, чтобы на лесных участках строить дома и взимать за сосновое или березовое соседство дополнительную плату. Но с ростом конкуренции таких ошибок становилось все меньше. Наоборот, девелоперам случалось корректировать предназначенные под застройку участки — высаживать деревья (порой реликтовые), создавать пруды, озера и даже реки, как в поселках «Величъ» и Millennium Park.
Игра по правилам и без
Чтобы попробовать поторговаться, нужно найти в объекте какие-то недостатки, лишь тогда застройщик согласится на скидку. Правда, это будет очень ленивый или совсем уж неискушенный застройщик. Более-менее опытный постарается сделать свой товар максимально привлекательным. За время существования загородного рынка сложились определенные правила. Во-первых, в поселке должно быть как можно больше приватных зон и как можно меньше источников шума. Во-вторых, нежелательно, чтобы дома граничили с главными дорогами. В-третьих, хорошо бы придумать некую изюминку. В последнем, надо заметить, девелоперы преуспели. Так, нередко они стараются «поиграть ландшафтом». Дом в низине — одна цена, на лесном участке — вторая, с водоемом за забором — третья. Другой маркетинговый ход — ориентировать поселок на определенную возрастную категорию. «Не хотелось бы раскрывать всех секретов успешных продаж, — говорит И. Калинина. — Но, к примеру, дом с белыми стенами уходит быстрее и дорже, чем с серыми. А коттеджи в неудачных местах девелоперы строят под ключ, и всегда находятся люди, желающие въехать сразу после заключения сделки». «Предусмотрительные девелоперы начинают формирование поселка с не самых ликвидных участков, поскольку многие клиенты стремятся приобрести дом в уже готовой части, — добавляет Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome. — Правда, это касается только низкого ценового сегмента, поскольку в элитных комплексах неудачные наделы отводятся под инфраструктуру и таунхаусы». «Если участок одним боком выходит на дорогу, а другим на ЛЭП, уже ничто, кроме минимальной стоимости, не сделает его привлекательным, — уверена Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». — Некоторые девелоперы бесплатно предлагают дополнительные опции: ввести непосредственно в дом инженерные коммуникации, установить кованую ограду, выполнить ландшафтный дизайн». Понятно, что в таких случаях скидки уже не предоставляются и торг просто неуместен.С випом на жительство
Но, пожалуй, самый эффективный способ поднять цены — создать в поселке так называемые VIP-зоны. Причем это можно сделать в комплексе любого класса. Если на территории имеется сотня сосен или озерцо, в генеральный план вносится существенная поправка: комфортная территория объявляется привилегированной. «Выделение VIP-зоны подразумевает некую автономность, — рассказывает А. Коваленко. — Площади домов и участков здесь могут быть в два-три раза больше. Но, как правило, «небожители» пользуются теми же спортивными площадками, магазинами, ресторанами, дорогами». Хотя в некоторых поселках элитная часть отделена небольшим забором либо шлагбаумом.«Виповские» цены существенно разнятся в зависимости от класса поселка. Например, в «Звенигорье» такая зона организована в глубине лесного массива, неподалеку от притока Москвы-реки. Особняки площадью 270-370 кв. м, построенные из оцилиндрованного бревна по специальным дизайн-проектам, располагаются на участках в 19-29 соток. А в основной части поселка дома большей частью комбинированные — из дерева и камня, площади — 130-250 кв. м, участков просторнее 18 соток нет. Из 153 коттеджей 40 проданы в VIP-зоне по 16-20 млн руб., что на 80-100% дороже, чем в общей части. «В «Сосновых берегах» на территории с панорамными видами на Можайское водохранилище и сосновым бором расположены 35 домов из 185: от 350 кв. м, 30-40 соток, от 12 млн. А на общем участке коттедж площадью 170-190 кв. м на 16-18 сотках можно было купить за 8 млн», — добавляет Игорь Зауголь- ников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group.
Источник: Недвижимость и Цены
