Минувший год оказался едва ли не самым скучным за всю историю российского рынка недвижимости: ни бурного роста цен, ни судьбоносных законов, ни новых крупных игроков.
Минувший год оказался едва ли не самым скучным за всю историю российского рынка недвижимости: ни бурного роста цен, ни судьбоносных законов, ни новых крупных игроков. Строительные компании наращивали портфели проектов, некоторые выходили на IPO, другие привлекали западных партнеров. Изменить status quo не смог даже мировой кризис ликвидности. Первый раз российский рынок недвижимости встречает Новый год с нулевым приростом стоимости квадратного метра. В декабре цена московского жилья вернулась к январским показателям – $4200 за кв. м. Другими словами, за 12 месяцев ничего не изменилось. При этом за 2006 год цены на московские квартиры, по данным аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости», выросли на 87,9% – с $2232 до $4193 за кв. м, а доходность инвестиций в недвижимость более чем в 10 раз превышала доходность банковских депозитов. Теперь частные инвесторы, не успевшие переместить капиталы в другие сегменты рынка, оказались в убытке, а застройщики вынуждены искать новые решения для развития своего бизнеса.
Вялотекущий спрос
«Этот год остановил безумие. Несмотря на то что рынок недвижимости не эластичен к снижению цен, реальная цена сделок практически прекратила свой рост или снизилась на 10 – 15%», – говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Если некоторые эксперты и продолжают говорить о росте цен на квартиры, то называют показатели, не выходящие за рамки статистической погрешности. По мнению начальника отдела маркетингового анализа компании «Масштаб» Игоря Лебедева, за весь год цены на московскую недвижимость выросли всего на 2 – 3%. «Так что фактически никакого серьезного увеличения не произошло», – считает Лебедев. Эпизодический рост эксперты объясняют падением курса доллара. «Покупатели в силу привычки и удобства продолжали оперировать суммами в долларовом эквиваленте, что, безусловно, оказало свое влияние на номинальный рост цен во всех сегментах рынка недвижимости», – говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимир Кузнецов. Однако игра с курсом доллара продолжалась недолго, продавцам приходилось постоянно индексировать цены, и в итоге большая часть игроков отказалась от расчетов в иностранной валюте. «Перевод цен на рубли был логичным и своевременным шагом. Динамика обменного курса серьезно снизила стоимость недвижимости в рублевом эквиваленте. Если бы рынок был более активным в первой половине 2007 года, застройщики могли бы компенсировать недополученные средства повышением цен. Однако при вялом спросе, наблюдаемом в то время, это было практически невозможно», – говорит Светлана Фуфаева из группы «МИАН». По ее словам, переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в крупных городах к общероссийскому формату, с другой – свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы. На фоне уменьшения цен в начале года потенциальные покупатели жилья не торопились: все ждали, что недвижимость подешевеет еще больше. «Первая половина года прошла в ожидании падения цен, обещанного рядом СМИ. При этом возросла популярность более дешевой загородной недвижимости, и в результате значительная часть клиентов переориентировалась на предложение в ближнем Подмосковье. Таким образом, городской сегмент в уходящем году демонстрировал существенно меньшую активность», – рассказывает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимир Кузнецов. Застройщики и продавцы городских квартир все активнее старались завлечь покупателей: в первую очередь, за счет больших скидок и выгодных ипотечных программ. В частности, сотрудничающие с застройщиками банки стали предлагать кредиты не только на всю сумму сделки, но и без первоначального взноса. «Так начал возвращаться потребительский спрос и возобновилась динамика роста цен. Вместе с тем возросла доля ипотечных сделок», – говорит управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис. Однако ренессанс продлился недолго.
Заокеанская угроза
В середине 2007 года в США был зафиксирован массовый невозврат средств по ипотечным кредитам. Уже вскоре объем новых заимствований на финансирование сделок с недвижимостью сократился в два раза, что привело к резкому снижению выпуска ипотечных ценных бумаг. Весь комплекс событий, обрушивших американский ипотечный рынок, обернулся масштабным мировым кризисом ликвидности, который не замедлил сказаться на России. В августе индекс РТС упал более чем на 12%. В результате акции российских компаний пошли вниз. Так, Сбербанк менее чем за месяц потерял почти 20% капитализации, а «народное» IPO ВТБ потерпело фиаско: бумаги упали на 13% ниже уровня размещения. Рынок недвижимости пострадал, в первую очередь, из-за изменения условий ипотечных программ. Сразу несколько банков предпочли сократить или полностью прекратить выдачу кредитов под залог недвижимости. В частности, Москоммерцбанк и банк «Русский стандарт». Первый вскоре возобновил кредитование, а второй «заморозил» ипотечные программы до 2008 года.
Казалось бы, повышение ставок не должно было отразиться на застройщиках. По оценкам экспертов, в первой половине 2007 года всего 15 – 20% сделок по продаже недвижимости заключались с помощью ипотеки. «Реальные и потенциальные проблемы с ипотечными кредитами оказались и для российских банков не слишком велики – вся ипотека занимает около 13% розничного кредитного портфеля российских банков», – говорит аналитик «Пересвет-Инвест» Ольга Юматова.
Среди российских строительных компаний только корпорация Mirax Group изменила свои планы в связи с мировым кризисом ликвидности и отказалась от проведения IPO на Лондонской бирже. В связи с этим пост председателя правления корпорации покинул Максим Фролов, который должен был подготовить компанию к размещению. Однако, по мнению участников рынка, в данном случае строители лукавят, и не исключено, что компания отказалась от размещения по иным причинам. Вряд ли руководство фирмы столь быстро поменяло свое отношение к IPO. Кроме того, наудачи на международных площадках возникали у российских компаний и до кризиса. По словам экспертов, отказ объясняется, видимо, внутренними сложностями, а не общей ситуацией на рынке.
В целом, как отмечают аналитики, влияние кризиса ликвидности на российский рынок недвижимости сильно переоценили. Отечественные банки, скорее, воспользовались паникой западных коллег – подняли ставки на 1 – 2% и серьезно ужесточили условия выдачи кредитов. Это, в свою очередь, существенно сузило круг потенциальных покупателей недвижимости. В таких условиях застройщики лишились ипотеки как одного из самых действенных инструментов привлечения клиентов.
Взгляд на Запад
В ситуации, когда спрос падает, цены на жилье стагнируют, а ипотека не работает, у строителей остается только два пути: зафиксировать капитализацию компании или диверсифицировать портфель проектов и выйти в новый для себя сегмент. Лучше всего использовать смешанную тактику. Так в 2007 году поступали крупные российские девелоперы. Размещаться на бирже застройщикам подсказывала сама логика событий, прежде всего, галопирующий рост цен на жилье в 2006 году, когда доходы девелоперских компаний выросли до небес. «В текущем году стоит отметить, прежде всего, скачок активности в плане проведения IPO. Так или иначе, все размещения можно назвать успешными. Даже в условиях кризиса ликвидности инвесторы проявляли интерес к бумагам компаний, причем он был достаточно массовым», – отмечает аналитик инвестиционной компании «Финам» Сергей Фильченков. В мае компания AFI Development, объединяющая российские девелоперские проекты Льва Леваева, продала в Лондоне 19% акций за $1,4 млрд. В результате ее капитализация составила $7,3 млрд. Следующей крупной российской девелоперской компанией, вышедшей на IPO, стала группа «ПИК». Ее размещение было еще более масштабным. Владельцы продали 15% акций за $1,8 млрд, а капитализация компании превысила $12 млрд.
Другие игроки рынка недвижимости предпочли размещению акций союз с западными фирмами. Например, в конце марта 2007 года Morgan Stanley Real Estate Special Situations Fund III приобрел 25% акций девелоперской компании RBI – одного из основных игроков на рынке жилой и торговой недвижимости Санкт-Петербурга. А в сентябре 2007 года было объявлено о приобретении 50% акций группы «Торговый квартал» одной из крупнейших инвестиционно-девелоперских компаний Восточной Европы – TriGranit Development Corporation.
Одновременно с этим девелоперы жилой недвижимости все более активно занялись диверсификацией бизнеса и начали увеличивать портфели своих проектов в области коммерческой недвижимости. Один за другим анонсировали офисные проекты крупные игроки. Даже ГК «ПИК», традиционно сосредоточенная на жилье, приобрела 50% плюс 1 акцию девелопера офисной недвижимости Storm Properties и получила контроль над бизнес-парком «Калужский».
«Среди главных тенденций 2007 года стоит выделить укрупнение рынка недвижимости. Компании активно привлекали средства с открытых рынков капиталов. И за счет этого серьезно увеличивали свои инвестиционные портфели. Цели по первичному размещению акций в ближайшие 2 – 3 года ставят перед собой уже многие игроки», – говорит генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Эльвира Еремина. По мнению экспертов, те же тенденции продолжатся на рынке и в 2008 году. «Скорее всего, революционных изменений не будет, стоит ожидать роста инвестиций, в том числе привлекаемых через фондовый рынок, и дальнейшей региональной экспансии. Игроки будут наверстывать отставание, более активно вкладываясь в коттеджное строительство. Основной фактор риска – это президентские выборы. Вероятно, что на их фоне региональные власти будут пытаться сдержать рост цен на жилье», – считает Сергей Фильченков. Однако, по словам Владимира Кузнецова, «президентские выборы 2008 года на рынок недвижимости существенного влияния не окажут: как показали минувшие парламентские выборы, политический курс в России вполне стабилен и каким-либо изменениям в среднесрочной перспективе не подвергнется».
Источник: Компания
