Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Москвы бизнес-парки (БП) занимают сравнительно небольшую долю. Однако они обладают высоким потенциалом для развития, особенно в районах, граничащих с Московской кольцевой автодорогой и частично за ее пределами.
Это связано с отсутствием земельных ресурсов в центре города, высокими арендными ставками в современных офисных комплексах, а также со сложной транспортной проходимостью большинства столичных магистралей.
Объем бизнес-парков будет предположительно увеличиваться равными долями на протяжении двух-трех лет, считают аналитики. По прогнозам компании Welhome, основанным на заявленных девелоперами данных по строительству новых объектов, в 2008 году выход площадей БП составит не менее 1,7 млн кв. м. На начало ноября нынешнего года этот показатель оценивался примерно в 1,5 млн кв. м. Соотношение площадей выглядело следующим образом: бизнес-парки класса А занимали 62% рынка, на помещения класса В приходилось 38%. В перспективе ожидается более существенное возрастание объема объектов высшей категории.
В 2007 году на офисном рынке Московского региона был заявлен ряд подобных проектов. В частности, на территории завода «Московский подшипник» около станции метро «Дубровка» к 2011 году появится БП «Галилей» (изначально он фигурировал как «Дубровка-плаза») общей площадью 245 тыс. кв. м. Инвестором проекта выступает ГК «Европейская подшипниковая компания», девелопером — CMI Development. Управлять готовым центром будет американская компания Hines.
В октябре компания Storm Properties, 50 % + одна акция которой принадлежит ГК ПИК, объявила о новом офисном проекте. В него входит бизнес-парк «Калужский», реализуемый совместно с Marbleton Property Fund. Он расположится на территории 9 га в двух километрах от МКАД справа по Калужскому шоссе. Общая площадь проекта составит 230 тыс. кв. м, объем инвестиций — 200 млн долл. На рынок он также выйдет к 2010–2011 году.
Ранее спонсоры фонда Marbleton Property Fund, JERPartners (JER) и Alfa Capital Partners (ACP) создали совместное предприятие с компанией Storm Properties в целях девелопмента объекта общей площадью 100 тыс. кв. м. Недавно для его реализации они выкупили у Москвы участок площадью 9 га.
Динамика реализации площадей в бизнес-парках высока и практически соответствует количеству появляющихся объектов. На фоне общего дефицита офисных площадей в Москве этот факт выглядит закономерно.
В сегменте БП преобладают сделки по аренде — они составляют порядка 94% от всех операций. Договоры заключают преимущественно на длительный срок (три — пять лет) с правом продления. На сегодняшний день все площади, вводимые в БП, не имеют проблем с реализацией на рынке.
В конце октября — начале ноября динамика роста арендных ставок была положительна и объяснялась общей деловой активностью рынка офисной недвижимости, инфляцией, удорожанием строительных материалов и т. п. Самая высокая ставка в 1300 долл. за 1 кв. м зафиксирована в бизнес-парке «Аврора», что связано с его популярностью, а также с расположением в ЦАО. «Минимальная аренда» по-прежнему остается в бизнес-парках, находящихся возле МКАД и далее. Вообще в сегменте БП наблюдается тенденция снижения ставки по мере удаления объекта от центра города. Например, в Riga Land 1 кв. м сдавали от 500 долл. без НДС, в «ИКЕА Химки» — от 460 долл. без НДС. Средняя стоимость арендной ставки БП Москвы и области в начале ноября составила примерно 735–740 долл./кв. м в год.
По мнению специалистов компании Jones Lang LaSalle, лишь 25% всех существующих и планируемых бизнес-парков являются таковыми. Многие объекты не попадают в данную категорию, потому что либо находятся в центре города или в промышленной зоне и не имеют зеленой территории вокруг, либо это многоэтажки, либо реконструированные здания с низкоэффективной поэтажной планировкой. В результате круг их арендаторов достаточно узкий. В основном — компании, занимающиеся телекоммуникациями, IT-технологиями, производством потребительских и прочих товаров. Однако по мере того как концепция БП будет развиваться, в этот сегмент подтянутся и другие бизнесы.
Банки будут размещать свои бэк-офисы (включая call-центры), арендуя большие площади по низкой цене. Для логистических операторов дополнительным преимуществом может стать близость к складским помещениям. Авиакомпаниям и фирмам, чей бизнес связан с частыми перелетами, наверняка покажется удобной аренда офисов в БП с хорошей транспортной доступностью и близостью к аэропортам. Не исключен также интерес и со стороны производственных компаний, для которых крупные блоки хорошо организованных офисных площадей по меньшей цене будут ключевым фактором привлекательности.
Данные предоставлены компанией WELHOME.
Источник: Недвижимость&Цены
