Офисные центры в Подмосковье множатся как грибы...



Центр Москвы насыщен настолько, что строить здесь новые административные здания уже попросту негде. Застройщики и инвесторы, которые смотрят не в завтрашний день, а в послезавтрашний, уже активно выходят за пределы Московской кольцевой автодороги. Какая коммерческая недвижимость предлагается арендаторам в Подмосковье, выяснили «Новые Известия».

Сегодня, по разным данным, дефицит офисных и торговых помещений в столице составляет от 4 до 5 млн. квадратных метров. Поэтому аренда помещений постоянно дорожает. Как уверяют эксперты, значительно быстрее, чем жилье. Москва не резиновая, дать место всем желающим фирмам и конторам она просто не в состоянии. Специалисты говорят: к кругу МКАД вовсе не нужно относиться, как к замкнутому. За его пределами проблемы инвесторов и арендаторов решаются проще, а главное – дешевле.

Другая география

Областные просторы позволяют осуществить профильное и функциональное разделения районов и направлений, которое, как утверждают специалисты, уже, по сути, началось. Поэтому в Подмосковье, например, Рублевка и Новая Рига, лидеры в сфере жилой недвижимости особенно по части роскошных коттеджей, с точки зрения офисных возможностей отходят на второй план. Достаточных площадей под застройку они уже не могут предоставить, да и земля в этих заповедных местах стала просто золотой, а ведь и инвестор, и арендатор думают о рентабельности своего бизнеса.

А вот, скажем, на северном и северо-западном направлениях таких проблем нет. Поэтому здесь, прямо за кольцевой автодорогой и дальше, один за другим строятся гипермаркеты и моллы, которые требуют колоссальных площадей. Но не торговлей единой жив человек. Поэтому на том же северо-западе сегодня существуют сотни различных строительных проектов, призванных решить важнейшую для города проблему нехватки офисных помещений. Строительство бизнес-центров превращается на этом направлении в приоритетное. Здесь уже действуют «Картли-парк», «Рига Лэнд» и многие другие, но, пожалуй, самым амбициозным проектом должен стать «Подмосковный Манхэттен». Этот огромный офисный центр общей площадью до 700 тыс. квадратных метров планируется ввести в строй к 2010 году, и, как утверждают авторы и исполнители идеи, он вполне может стать альтернативой московскому Сити.

Южное направление пока специализируется на производственных и промышленных помещениях. Это обусловлено тем, что многие столичные заводы и фабрики выводятся из города именно на юг. Как пояснил «Новым Известиям» руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер, вокруг них в основном и формируются новые промзоны и строятся все новые и новые объекты. «Основное строительство ведется вдоль трассы Москва – Дон», – добавил эксперт. Однако с точки зрения офисных возможностей и это направление инвесторами забыто не будет.

В противоположную сторону

Залог того, что южное и юго-западное направления будут активно развиваться – разветвленность дорог и неплохая транспортная доступность, которая остается одним из ключевых факторов при строительстве коммерческой недвижимости.

«Достижимость» офисного центра людьми, которые в нем работают, – основа основ в развитии сектора коммерческой недвижимости. Поэтому, например, масштабное строительство, развернувшееся сегодня на северо-западе области, по оценкам экспертов, объясняется в немалой степени близостью аэропорта «Шереметьево» и большим количеством строящихся транспортных развязок.

Из-за дорожных пробок быстро доехать до загородного офиса, конечно, нелегко. Однако, уверяют специалисты, это все равно проще, чем двигаться в обратном направлении. Все-таки основной транспортный поток по утрам устремлен в столицу, а по вечерам – из нее. Так что те, кто работает за городом, волей-неволей едут в противоходе, экономя драгоценные минуты.

За МКАД дешевле

Но главной причиной, объясняющей начавшееся уже движение бизнеса из мегаполиса в Подмосковье, которое по прогнозам в ближайшие годы может стать массовым, остается цена арендуемых метров. Если в Москве «квадрат» в бизнес-центре класса «А» снять можно минимум за 700 «зеленых» в год, то в весьма близких к городу районах области цена вопроса может опуститься и до 400 долларов.

Для примера сравним предложение в двух бизнес-парках: «Аврора», что на Павелецкой, и «Рига Лэнд», расположенный в 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Заметим, что оба эти объекта являются лидерами по арендным ставкам в своем регионе, так что разместиться в них может только весьма преуспевающая компания. Итак, за московский вариант арендатору придется выложить 1,3 тыс. американских «баксов», а за областной – 500, правда, без учета НДС. Стоимость аренды торговых площадей в Подмосковье также значительно ниже, чем в столице. Так, открыть точку в «ИКЕА Химки» можно, заплатив от 460 долларов (без НДС) за «квадрат» в год. В Москве найти место в торговом центре меньше, чем за 700 долл., можно, но очень непросто.

В Подмосковье, заметим, нет проблем снять офис и по более низким ставкам, но ехать туда придется подольше. На стоимость предложения решающее влияние оказывает, разумеется, месторасположение объекта. Все остальное важно, но не в такой степени. Например, внутренняя отделка повышает стоимость арендуемого помещения на 15%, наличие 3–4 машиномест на 100 кв. метров – на 7–8%.

Будущее за бизнес-парками

То, что в столице спрос на офисы не ослабевает, во многом связано с тем, что в городе рядом с бизнес-центрами расположены все необходимые элементы инфраструктуры, начиная кафе и ресторанами и заканчивая больницами и детскими садами. Поэтому большинство экспертов рынка сходятся во мнении, что будущее региональной коммерческой недвижимости будет определять строительство не просто многоэтажных удобных и функциональных офисов, а бизнес-парков. Они представляет собой комплекс зданий торгово-офисного назначения, объединенных общей концепцией. Находятся они на отдельной самодостаточной охраняемой территории с единой системой управления и собственной инфраструктурой.

Сегодня на рынке Московского региона насчитывается около 50 офисных объединений, позиционируемых как бизнес-парки. Пока это не более 11% от общего объема деловой недвижимости области. Но тут важно другое: их число с 2003 года выросло уже в восемь раз. Впрочем, не все, кто себя называет парком, таковыми являются на деле, и это потенциальному арендатору очень важно знать.

Чтобы носить это высокое звание, объект должен обладать целым рядом характеристик. Как рассказывают эксперты службы проектного консалтинга и аналитики компании WELHOME, из упомянутых 50 объектов к бизнес-паркам могут быть по праву отнесены 20. Остальные – тоже современные, «продвинутые» офисные здания, однако, отмечают специалисты, они не соответствуют концепции бизнес-парка по другим характеристикам. Чаще всего это объекты, построенные до 2005 года. В большинстве случаев речь идет об объединенных деловых комплексах, не имеющих, однако, ни собственной инфраструктуры, ни обособленной территории.

Но и в статусных зданиях возможен некоторый «недобор». Так, из 20 объектов, в действительности являющихся бизнес-парками, ресторан присутствует в 16 случаях, спорткомплекс – в 14 и банкомат – в 13. И это наиболее распространенные опции. К наименее распространенным относятся зона отдыха (3 объекта), турагентство на территории (3). Детский сад организован лишь в одном бизнес-парке. По наличию инфраструктуры лидируют «ИКЕА Химки» и «Рига Лэнд», соответствующие высокому стандарту по девяти параметрам.

То, что где-то чего-то не хватает, специалисты объясняют проблемой роста. Тем не менее будущее все равно за бизнес-парками. Масштабный ввод новых объектов запланирован уже на 2008 год. По заявленным девелоперами данным, речь идет о не менее 1 млн. 700 тыс. квадратных метров площадей. Для сравнения: на конец октября 2007 года было 1,5 млн. «квадратов». Большинство бизнес-парков современной застройки относятся к высшему классу «А». На них уже сейчас приходится 62% от общего числа объектов этой категории. Класс «В» представлен реконструированными зданиями бывших промышленных зон, его доля сегодня – 38%. По прогнозам WELHOME, в перспективе доля класса «А» будет только увеличиваться, и объясняется это тем, что спрос на них неуклонно повышается. За последний год он вырос на 35%.

Классность бизнес-парка, естественно, влияет и на арендную ставку. Разница между «А» и «В» составляет, как правило, 20–25%. Естественно, что сегодня такие офисы снимают в первую очередь крупные западные фирмы. Лидеры мирового автопрома – Volvo, BMW, Ford, а также фармацевтические и логистические компании уже прекрасно обжились в таких комплексах. В последнее время ряды арендаторов прирастают за счет телекоммуникационных и IT-компаний
. Причем не только западных, но и российских. Наш бизнес вообще все более внимательно присматривается к бизнес-паркам. Чем больше их будут строить, тем выше будет конкуренция. А она, как известно, всегда приводит к снижению цен.

Источник: Новые Известия