Поиск помещения для ведения бизнеса… С такой проблемой сталкивается любой, кто начинает свое дело...



Казалось бы, ничего сложного в этом нет. Достаточно обратиться к брокерам либо набрать несколько заветных слов в одной из поисковых систем Интернета: арендую или куплю помещение под офис, склад, магазин и т. д. В последнем случае на призывы откликнутся сотни сайтов, предлагающих свои услуги. Останется только выбрать… Вот это и окажется самым сложным, поскольку платных помощников гораздо больше, чем предложений, и неискушенный предприниматель может запросто «утонуть» в информационном потоке.

Три метра для ресторатора

Понятно, что в первую очередь необходимо, чтобы совпали желание и финансовые возможности потенциального арендатора, но вместе с тем приглянувшееся помещение должно соответствовать тому виду деятельности, которое в нем планируют осуществлять. Скажем, в подвальном помещении арендная ставка окажется значительно ниже, но имеются ограничения по его использованию. Например, по сантехническим нормам здесь нельзя размещать продуктовый магазин. Также в подвале жилого дома не имеет смысла устраивать ночной клуб с танцполом — возможные конфликты с жильцами могут закончиться большими неприятностями, судебными разбирательствами и даже закрытием заведения. К каждому типу помещения предъявляют определенные технические требования. Например, в кафе положено иметь два отдельных входа и два санузла, а для ресторанов важна еще и высота потолков, которая должна составлять не меньше трех метров. Для офиса юридической или консалтинговой компании необходима свободная планировка. Это позволит руководителю фирмы выполнить дизайн по собственному усмотрению. А вот сколько будет входов, не имеет значения. В то же время не стоит забывать и о таких мелочах, как, скажем, наличие подводки воды для организации кухни в офисном блоке.  Помещения, приспособленные под размещение кредитных организаций, должны соответствовать целому ряду критериев. Они прописаны в специальном документе и утверждены Центральным банком Российской Федерации. Это определенная толщина стен и перекрытий, материалы, из которых они сделаны, параметры проходов, количество выходов, бронированные стекла кассовых кабин и т. д. Существуют также общие правила для всех коммерческих площадей. Это требования БТИ, СЭС, Госпожнадзора, Ростехнадзора РФ и так далее, закрепленные в законодательном порядке. 

«Впрочем, сложности, связанные со специфическими требованиями к размещению предприятий различного назначения, отходят на второй план, если арендатору или покупателю бизнес-проект представляется экономически целесообразным, — считает Антон Нагорный, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). — Если, например, предприниматель хочет открыть ресторан на первом этаже высотного жилого дома, то ограничений и дополнительных расходов не избежать. Во-первых, почти наверняка придется раскошелиться на дополнительные электрические мощности, во-вторых, предприятие сможет работать только до 23 часов, в-третьих, необходимо будет установить шахту вытяжки с выводом на крышу здания, поскольку внутридомовую вентиляцию использовать нельзя. Если все это укладывается в экономическую модель, потенциальный покупатель или арендатор соглашается на сделку. Если нет, то ищет другое помещение. Понятно, что чем больше специфических требований, тем больше затрат на оборудование площадей».  Как правило, наибольшие трудности с поиском помещения испытывает тот, кто начал свой бизнес недавно. В этой ситуации необходимы профессиональные консультанты, которые смогут просчитать риски и учесть все нюансы и пожелания клиента. Бизнесмены с опытом, за плечами которых не один бизнес-центр, гораздо увереннее ориентируются на рынке офисной недвижимости и точно знают, чего хотят. Впрочем, «и на старуху бывает проруха», даже если за дело берется брокер. В практике компаний, занимающихся подбором недвижимости, встречались случаи, когда здание было выбрано, контракт заключен, а в результате оказывалось, что в помещении невозможно вести тот вид деятельности, который запланировали. Случаются также и завышенные требования. «У нас был один клиент, — рассказывает Денис Трущенко, директор по развитию компании Bluestone Group, — которому на 400 м офисной площади требовалось 25 машино-мест и не где-нибудь, а на подземном паркинге в центре Москвы. Такое пожелание едва ли выполнимо». В большинстве случаев потенциальный покупатель или арендатор оперативно реагирует на ситуацию и пересматривает запросы. Однако некоторые твердо придерживаются своих позиций и поиск помещения, отвечающего их жестким требованиям, может продолжаться несколько лет. Иногда это связано с тем, что люди не понимают особенностей местного менталитета. Например, представителям иностранных компаний довольно сложно объяснить, что улица Тверская в Москве — фактически эксклюзивный торговый коридор, поэтому помещения там стоят гораздо дороже, чем по соседству, считает А. Нагорный.

 Цена вопроса

Понятно, что в вопросе ценообразования местоположение объекта играет решающую роль. Правда, в каждом сегменте коммерческой недвижимости свои особенности. Если владельцы офисов, ориентированных на luxury-продукт, стремятся обосноваться в центре да еще иметь впечатляющий вид из окна на храм, парк или реку, то для всех остальных это должно быть бойкое место с хорошей транспортной доступностью. Далее уже идут специфические требования: под отделку или помещение под ключ, а значит, готовое к въезду. Увеличение арендной ставки или цены помещения может зависеть от наличия необходимой инфраструктуры. И только после этого обсуждаются частные вопросы, от которых зависит понижение или повышение стоимости. Скажем, для банковского отделения аренда возрастет, если в предлагаемом помещении имеется сертифицированное хранилище, операционный зал, современная система охраны, вместительный паркинг. На цены оказывает влияние и рентабельность самого бизнеса, считают специалисты: чем он прибыльнее, тем дороже коммерческая площадь.

 Кроме вышеперечисленных факторов немаловажную роль играет спрос. Особой популярностью традиционно пользуются так называемые невосполнимые ресурсы. К ним можно отнести, например, объекты стрит-ритейла, расположенные на главных магистралях города. В последнее время инвесторы обратили внимание и на недооцененные ранее складские и производственные комплексы, которые после проведения реконструкции можно превратить в офисные многофункциональные центры. Сегодня сохраняется недостаток качественных помещений. В классе А и В спрос на коммерческую недвижимость значительно превышает предложение, хотя ежегодный прирост площадей составляет в среднем 15–30%. Только за прошлый год общий объем офисных площадей вырос до уровня 7 млн кв. м. В торговом сегменте эта цифра, по разным оценкам, близка к 4 млн кв. м. По данным компании Welhome, в конце первого квартала 2008 года средняя арендная ставка в торговых центрах Москвы достигла 2 тыс., а в сегменте стрит-ритейла 3,9 тыс. долл. за 1 кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов. Что касается офисов, то здесь разброс цен еще шире — от 4 до 12 тыс. долл. за кв. м.

Источник: Недвижимость и цены