Кризис со знаком плюс. Собственник, 16 декабря

Вспоминается по этому поводу анекдот про одного американского фермера, которого спросили, как он выжил во время Великой депрессии и даже разбогател. Ответ его был такой: «А я не умел читать и не знал, что была какая-то депрессия». Работал, в общем, человек как раньше, и этого оказалось достаточно. Нам, конечно, этот способ не подходит, но и других способов немало. О них говорилось на 2-й практической бизнес-конференции «Как заработать на кризисе, или Кризис со знаком плюс», организованной Московским бизнес-клубом.

И выяснилось, что способов довольно много: начиная с особых методик вывода из стресса, предлагаемых бизнес-тренерами (участники весьма радостно подышали особым способом под руководством кандидата юридических наук и тренера Владимира Козлова), до вполне реалистичных способов вложения и добычи денег в нелегких условиях.

Впрочем, как напомнил Владимир Козлов собравшимся, россияне не представляют своей жизни без постоянного давления и стресса, ведь тогда жизнь кажется пресной. Главное – правильный (положительный) способ реагирования на стресс, который можно выработать с помощью тренировок.

Действительно, чего-чего, а стрессов в нашей жизни хватало всегда, а сейчас, если вдуматься, мы просто вернулись на несколько лет назад. Вернемся же к рекомендациям бизнес-специалистов: после того как вы тем или иным способом смогли привести себя в ресурсное состояние, самое время приниматься за работу.

Прошлое, настоящее, будущее

Одной из самых неприятных вещей в нынешнее время является неопределенность. Мы тщетно пытаемся угадать будущее, чьи очертания и в более стабильное время размыты. В целом, как ни странно, насчет будущего понятно главное: жизнь будет продолжаться. А вот насчет настоящего и прошлого все хорошо систематизировала Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Было предложение миллионов квадратных метров, дефицит «хороших» проектов и рьяное освоение новых сегментов участниками рынка, рост масштабов цен и проектов. При этом спрос был велик и неудовлетворен, а цены росли.

Сегодня миллионы превратились в десятки тысяч «квадратов», вместо дефицита участков – их большое предложение, но дефицит, к примеру, жилья остается неизменным. Однако платежеспособный спрос сошел на нет. Аналитики компании разработали специальную матрицу для определения того, имеет ли смысл вкладываться в предлагаемый проект. Определив его основные параметры, на пересечении можно получить красный, желтый или зеленый свет, которые, подобно сигналам светофора, предлагают или отправится в путь, или потянуть «ручной тормоз» на себя.

Если сравнивать эту матрицу с докризисной, красных зон стало больше, но зеленые все же есть, а значит, на рынке остаются проекты, которые принесут гарантированную прибыль даже в нынешних условиях. Это, как ни странно, почти те же направления, которые были весьма популярны лет 5-7 назад. Строительство в Москве, жилые эконом-проекты, некоторые направления коммерческой недвижимости – в сферах, где спрос остался платежеспособным. В целом, если проект не запущен, то возможно его переориентировать за вполне разумные деньги. А себестоимость строительства выйдет намного дешевле: уже сейчас стройматериалы и услуги подешевели в среднем на треть.

В общем, ищите «под фонарем», как в том анекдоте, и найдете.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN, напомнил собравшимся, что первым после кризиса 1998 года «ожил» рынок продаж в Южном Бутове: там цены упали в процентном отношении так же, как и все остальное, но в абсолютном отношении цена стала самой низкой – и оказалась доступной для многих людей. По его мнению, такой сценарий этой весной вполне реалистичен для новостроек, но в Подмосковье или регионах, где цены были более-менее доступны и до кризиса.

«В сегменте эконом-класса людям над головой «каплет», и они быстрее соберутся купить жилье», – считает Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства Welhome. Кризис, по его мнению, поставит на свое место «псевдоэлитку», где цены уже в ряде случаев корректируются вплоть до 50%. Однако, по мнению эксперта, есть множество методов для того, чтобы предложить клиентам достойные условия покупки, не теряя при этом лица компании. Это и новогодние акции, которыми сейчас наиболее активно пользуются девелоперы, и недешевые подарки – от автомобиля до полного ремонта квартиры, и всякие гарантии возврата денег, если цена на покупаемый объект упадет. Александр Дьяченко призвал строителей сохранять здравомыслие и управлять бонусными программами с умом. А всем покупателям он адресовал фразу: «Дисконтирование не беспредельно, и дно рынка, которого все ждут, уже близко, потому что никто ниже себестоимости продавать не будет». Для риелторов, как он считает, сейчас хорошее время, потому что комиссионные, которые готовы платить девелоперы за продажу, достигают 5-6% от цены объекта – невиданные по докризисным масштабам цифры.

Не прячьте ваши денежки…

Что касается средств на строительство, то ситуация, по мнению ряда участников рынка, тоже не так критична, как может показаться. Андрей Сапунов, управляющий активами инвестиционного холдинга «Финам», заявил, что рынок переживает переход от дешевых денег к дорогим, но в целом на рынке не так все плохо. На рынке есть рецессия и все ее признаки: снижение потребительской активности, удорожание кредитных ресурсов, сокращения персонала и рост нагрузки на государство, а также недоверие контрагентов. Возможные выходы из кризиса Сапунов видит в глобальной системе госгарантий, гиперинфляции, введении новой валюты и оптимизации корпоративного управления. Возвращаясь к реалиям 1998 года, эксперт привел пример, как смогли заработать за прошедшие десять лет те инвесторы, которые вложились в акции «голубых фишек» на дне (5 октября 1998 года). К 19 мая 2008 года они заработали 6800%. То, что создавалось 10 лет, рухнуло за полгода на 78%. В экономике принято считать апрель 1999 года началом восстановления. И есть хорошие шансы, что рецессия и в 2008-2009 году продлится примерно столько же, то есть к апрелю-маю 2009 можно ждать начала восстановления экономики (если принять теорию, что она ведет себя с определенной цикличностью).

В этот момент можно будет уже уверенно вкладывать деньги, что называется, на дне, не ожидая никакого «второго» дна в подарок. По всей видимости, где-то в это время вернутся и частные деньги, те, благодаря которым рынок недвижимости достиг столь многого к лету 2008 года. По данным Олега Батраченко, президента международной группы THOR, в большинстве компаний основу финансирования составляли деньги дольщиков – около 80% всех средств, 12% предоставляли банки, а лишь 8% – собственный капитал (это в среднем по рынку). При такой структуре неудивительно, что рынок встал, как только заморозились продажи. Сейчас в девелопмент недвижимости СНГ уже активно инвестируют самостоятельные физические лица (как правило, они объединяют свои усилия в виде фондов), финансовые институты России и СНГ, а также сами девелоперы. Международные фонды, за редкими исключениями, опасаются работать на российском рынке, однако именно за ними есть огромный финансовый ресурс, который способен сильно поправить ситуацию. Олег Батраченко не видит серьезных проблем в падении цен, считая, что «правильные» проекты упадут в цене незначительно и девелоперы вполне способны пережить такое снижение.

 «Не стоит бояться снижения цен: они неоправданно выросли за последние несколько лет, причем не только на недвижимость. И если раньше $500 были серьезные деньги, то сейчас это один обед у Новикова в ресторане. И это ненормально», – заявил Дмитрий Шмелев, коммерческий директор «Снегири Девелопмент». Он считает, что сейчас можно вкладываться в объекты, во-первых, качественные, во-вторых, завершенного строительства, а в-третьих, продажи в которых идут по нормам Федерального закона №214 «О долевом строительстве». А общее падение цен на недвижимость уровня жизни в целом не понизит, уверен он, и паниковать не стоит.

Паниковать не стоит в любом случае, а выиграет в кризисе тот, кто сумеет увидеть в нем плюсы и позитивно ответить на вопросы, чем может быть кризис полезен.

Источник: Собственник