В отличие от городской недвижимости, рынок подмосковной «загородки» всегда был менее привлекательным с точки зрения частных инвестиций.



Однако в связи с тем, что коттеджи или земельные участки всегда являлись «второй покупкой», спрос на эти объекты существенно упал.  Большинство  экспертов за­являют о резком сниже­нии спроса на объекты загородной недвижимости. «Количество сделок в январе 2009 года составило около 40% от числа сделок, совершенных в январе 2008 года. Это демон­стрирует настроение покупате­лей — они ждут дальнейшего падения цен на объекты либо стабилизации экономической ситуации, в стране», — гово­рит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ—Заго­родная недвижимость» Влади­мир Яхонтов. Впрочем, спрос на загородную недвижимость, всегда падает быстрее, чем на городскую. По мнению Влади­мира Кузнецова, руководителя службы проектного консал­тинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELНОМЕ, «коттедж, дача или зе­мельный участок чаще всего не является предметом первой необходимости, и решение о том, чтобы отложить такую покупку, принимается проще». В свою очередь, падение спро­са неизбежно приводит к паде­нию цен.

Вопрос цены

По данным Владимира Яхон­това, цены на коттеджи и таунхаусы с ноября 2008 года фак­тически упали в среднем на 30%,  а официальная цена предложения снизилась на 10—15%. Разница в официаль­ном и фактическом уровне цен объясняется тем, что боль­шинство продавцов предпочи­тают не снижать ценники в прайс-листах, предлагая кли­ентам скрытые скидки. «На се­годня размер дисконтов на вторичном рынке колеблется в довольно широком диапазо­не — от 10% до 50% в зависи­мости от качества предложе­ния», — говорит Владимир Кузнецов. При этом уровень падения едва ли не в первую очередь зависит от того, к ка­кому сегменту относится объ­ект. По словам Кузнецова, элитный сегмент и эконом класс чувствуют себя несколь­ко лучше, чем затоваренный в последние годы сегмент биз­нес-класса. «Меньше всего по­дешевели коттеджи и таунхаусы экономкласса. Это можно объяснить тем, что когда экономкласс выводится на рынок, цена устанавливается с мини­мальным, уровнем рентабель­ности. Максимальная рента­бельность экономкласса —. 20%, то есть возможность девелопера к понижению не пре­вышает 10%», — говорит Вла­димир Яхонтов. В результате, по его словам, сильнее всего упали в цене объекты класса deluxe. «Мы фиксировали сделки со снижением до 50% от докризисной цены», — рас­сказывает Яхонтов. В то же время Владимир Кузнецов замечает, что на первичном рынке застройщики стараются максимально удерживать сто­имость предложения, и уро­вень снижения цен здесь мень­ше. «На более гибком вторич­ном рынке снижение спроса провоцирует отдельных про­давцов на серьезные дискон­ты, размеры которых опреде­ляются индивидуально для ка­ждой ситуации», — говорит он. По данным Омара Гаджиева, управляющего партнера Panorama Estate, в настоящее время на загородном рынке продажи практически встали. «Средняя стоимость загород­ной недвижимости сегодня со­ставляет порядка 27,5 млн руб­лей. Загородная недвижимость будет дешеветь и дальше. Мы ожидаем еще 20—25-процент­ного снижения. Больше всего пострадает сегмент бизнес-класса, где еще до кризиса сформировался переизбыток предложения», — говорит экс­перт. Кроме того, по словам Омара Гаджиева, в связи с кри­зисом часть покупателей биз­нес-класса перешла в эконом-сегмент, где они могут сохра­нить свои деньги. «Поэтому застройщики экономкласса сейчас не так плохо себя чувст­вуют. Экономкласс в ближай­шем будущем останется основ­ной движущей силой загород­ного рынка», — говорит он.

По мнению Виктора Мартанова, начальника отдела про­даж управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент», сег­мент бизнес-класса столкнулся с трудностями еще до на­ступления общеэкономиче­ского кризиса. «Точнее, кризис в этом сегменте довольно от­четливо ощущался еще до на­чала сезона продаж 2008 года. Это было обусловлено кризи­сом перепроизводства, по­скольку предложение на рын­ке значительно превышало спрос», — говорит эксперт. Од­нако, по его словам, по боль­шому счету, здесь имеет смысл говорить не столько о сегмен­тах, сколько о долговых на­грузках каждого девелопера индивидуально. «Однозначно лишь то, что просели все сег­менты, поскольку с трудностя­ми столкнулись все девелопе-ры. Сложнее было тем, кто строил на заемные средства, остальные пострадали от об­щеэкономической ситуации в стране», — считает Мартанов.

Уровень падения цен зави­сит от финансового состояния самого девелопера. «Девелоперам сегодня нужны «живые» деньги на развитие текущих проектов, именно поэтому в настоящее время большинст­во застройщиков идут на неко­торое снижение стоимости, индивидуальные скидки доходят до 25—30%», — соглашает­ся директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. По словам Виктора Мартанова, рынок недвижимости не является прозрачным, поэтому судить о судьбе отдельных проектов сложно. «Насколько серьезна угроза выживанию того или иного проекта, зави­сит от того, какие долговые обязательства имеет тот или иной девелопер, в какие сроки он обязан их выполнить и, ра­зумеется, насколько успешно ему это удастся. Именно это будет гарантировать выживание проекта», - добавляет он.

Новые тренды

По мнению Омара Гаджиева, главное отличие рынка загородной недвижимости от городской заключается в том, что в загородном сегменте предложение превышает спрос: за последние два месяца  спрос на загородную недвижимость сократился практически в два раза. «При этом на городском рынке ситуация обратная  - спрос превышает предложение. Объяснить это можно тем, что загородное жильё для россиян не является покупкой первой необходимости. Все-таки загородный дом – это, скорее, атрибут роскоши, и от этой покупки в условиях кризиса люди готовы отказаться в первую очередь», - говорит эксперт. Эта же информация подтверждается и по сегментам. «На сегодня принципиальное отличие рынка загородной элитной недвижимости от рынка элитной городской недвижимости заключается в разном соотношении спроса и предложения. В сегменте загородной элитной недвижимости наблюдается «затовариваемость» рынка, иными словами, количество предложений превышает масштаб спроса», — говорит гене­ральный директор TWEED Ирина Могилатова. По ее сло­вам, подобная ситуация сложи­лась вокруг объектов стоимо­стью $1—3 млн. «Характерным примером служит рынок Новорижского направления. Коли­чество предложений здесь не менее чем в 10 раз превышает спрос», — утверждает эксперт. В результате, по словам Ирины Могилатовой, покупательная активность сместилась в сторо­ну городской недвижимости. «Покупатели определяют ее как первоочередную покупку и в ситуации действующих дисконтов стремятся найти хоро­шие предложения по хорошей цене. Масштаб спроса здесь превышает количество предло­жений», — говорит эксперт.

По утверждению Омара Гаджиева, загородный рынок пока не перегрет, в отличии от рынка городского жилья, во многом потому, что цены не были взвинчены инвестиционными продажами, как на городском рынке недвижимости. «Заго­родное жилье не рассматривалось в качестве инструмента инвестиционной игры с целью получения сверхприбылей. Его покупали в основном для соб­ственных нужд либо ради сда­чи в аренду», — считает экс­перт. Возобновление активно­сти покупателей на рынке «за­городки» зависит от того, на­сколько скоро рынок достигнет дна.

По словам Виктора Мартанова, ситу­ация на рынке в условиях кри­зиса изменяется в зависимости от общеэкономических факто­ров. «Нужно понимать, что кризис в недвижимости не яв­ляется обособленным, он часть общеэкономического кризиса в стране, а следовательно, от него зависит. Множество усилий по борьбе с кризисом предпринимается и сегодня: что-то удается, что-то нет. По­этому сложно прогнозировать точное время наступления дна, можно обозначить его лишь примерно на основе сегодняш­них условий. Ориентировоч­но я бы отнес наступление дна к осени 2009 года», -  объ­ясняет он.

При этом из-за кризиса на рынке загородной недвижимо­сти на первый план выходят новые, ранее не столь популяр­ные сегменты. В частности, по данным экспертов, на рын­ке наметилась новая тенден­ция — увеличение количества предложения поселков, в рам­ках которых предлагаются земельные участки без подряда. По данным компании «Фи­нансы и недвижимость», с ноя­бря 2008 года доля проданных участков без подряда в обу­строенных дачных поселках увеличилась в 1,5 раза. А по сравнению с концом 2008 года количество реализованных зе­мельных участков без подряда увеличилось более чем в 2 раза.

Высокий интерес потенциального покупателя к предложению компания объ­ясняет тем, что покупка такого участка является хорошим ин­вестиционным  вложением. «Плюсы продажи земли без подряда — в предоставлении покупателю возможности сво­бодного творчества при строи­тельстве собственного дома и возможности вложения средств в строительство дома в течение значительного пери­ода времени», — говорит руко­водитель отдела розничных продаж компании «Финансы и недвижимость» Сергей Мазенков. Другой тренд 2009 го­да — покупка готовых объектов в готовых поселках. «Глобаль­ная неуверенность покупате­лей в завтрашнем дне заставля­ет клиентов ставить под сомне­ние возможность окончания строительства, даже когда речь идет о застройщике с безупреч­ной репутацией», — говорит Ирина Могилатова. По ее сло­вам, сложившаяся ситуация неблагоприятна для объектов, находящихся на различных стадиях строительства. «Их судьба зависит от финансового положения девелопера — если он обладает финансами, стро­ительство будет завершено, нет — проект заморозится», — объясняет эксперт.

Заработать на «загородке»

Некоторые эксперты настоя­тельно не рекомендуют вкла­дываться в загородную недви­жимость. «Следует понимать, что заработок во время кризи­са на операциях купли-прода­жи недвижимости маловероя­тен», — говорит руководитель направления загородной не­движимости МИАН Светлана Кондачкова. Она считает, что классическая схема инвести­рования в объекты на началь­ном этапе строительства с це­лью последующей перепрода­жи на более поздней стадии се­годня становится неактуаль­ной, так как объектов, которые будут проявлять положитель­ную динамику цен по мере строительства, может вообще не быть. Однако, по ее словам, выгодным инвестиционным вложением остаются земель­ные участки под индивидуаль­ную застройку, а также недви­жимость в «знаковых» старо­дачных поселках. По мнению Владимира Яхонтова, говоря об инвестициях в недвижи­мость, необходимо учитывать снижающуюся себестоимость строительства. Таким образом, при снижении цен на землю и уменьшении себестоимости по мере возведения объект мо­жет вообще не дорожать.

Тем, кто уже сделал инвести­ции на загородном рынке, экс­перты рекомендуют ни в коем случае не продавать свои объе­кты. «Если говорить о перспек­тивности вложений в загород­ную недвижимость, то тем, кто уже приобрел дом с инвести­ционными целями, я пореко­мендовал бы в ближайшие год-два по возможности воздер­жаться от его продажи: цены на жилье расти, безусловно, нач­нут, но не скоро», — говорит Владимир Кузнецов. По его словам, тем, кто раздумывает о том, стоит ли вкладывать средства в недвижимость, со­ветуют проанализировать ди­намику других рынков. «Сей­час достаточно много обесце­нившихся активов, получить прибыль от которых можно быстрее и с другим уровнем рентабельности», — объясняет эксперт. Однако с точки зрения приобретения недвижимости не в инвестиционных, а в лич­ных целях сейчас настал весь­ма благоприятный период. По мнению Юрия Синяева, потенциальным покупателям, желающим сегодня приобре­сти загородный дом, в долго­срочной перспективе можно рекомендовать инвестировать в готовые объекты или объек­ты, прошедшие 50—60-про­центный уровень готовности. Однако, по словам Омара Гаджиева, покупку загородной не­движимости можно рассмат­ривать только для сохранения средств. «Если вложиться сей­час в городской рынок недви­жимости, то есть вероятность того, что инвестор потеряет больше, нежели при вложени­ях в загородный рынок, где шансов, что рынок просядет, очень мало», — отмечает он.

Однако не все согласны с та­кой оценкой. «Сегодня на рынке происходит падение цен и спроса и одновремен­ное увеличение предложения, особенно на рынке вторичной недвижимости. В дальнейшем ожидается продолжение паде­ния цен, вплоть до достиже­ния дна и первых шагов к вы­ходу из кризиса. Поэтому новые проекты сейчас не запу­скаются, после выхода из кри­зиса рынок столкнется с дефи­цитом предложения и как следствие с ростом цен», — говорит Виктор Мартанов. По его словам, в настоящее время можно приобрести дом для проживания по выгодной цене. «Это же касается сохра­нения имеющихся средств пу­тем покупки недвижимости. На самом деле сейчас на рын­ке наступило время покупате­ля, он имеет рычаг давления на продавца. Можно получить наиболее выгодную цену, ко­торой раньше было сложно или невозможно добиться», — считает эксперт. «Вполне оче­видно, что сейчас благоприят­ное время для покупок — на рынке много интересных объ­ектов, и по многим из них вла­дельцы предоставляют колос­сальные скидки, подчас рав­ные половине старой стоимо­сти. Платежеспособные поку­патели пользуются ситуаци­ей — подобные предложения быстро уходят с рынка», — со­глашается Ирина Могилатова.

Куда точно не стоит сейчас вкладываться, так это в рынок земли. «В этом сегменте ситуация обострена еще больше. Земля в условиях кризиса гораздо менее ликвидна, чем объект недвижимости. В результате земельные активы дешевеют гораздо стремительнее, чем объекты недвижимости, - ведь они не генерируют никакого дохода. Чтобы получить от земельного участка хоть какую-то отдачу, требуются инвестиции. Поэтому в текущих условиях земля для собственника — это, скорее, обременение», — считает Омар Гаджиев.
Он уверен, в ближайшие два года, если проект не был разработан, никакой выгоды из земли извлечь не удастся. «Ее можно использовать только как залог в банке. Поэтому существует высокая вероятность того, что земля подешевеет гораздо больше, чем готовый объект. По нашим прогнозам, земельные участки могут подешеветь до 50%», — говорит эксперт. В связи с этим, по его мнению, землю сейчас можно рассматривать прежде всего в рамках долгосрочных инвестиций. «В ближайшие несколько лет серьезного подорожания не будет. Вместе с тем, на наш взгляд, время самых выгодных сделок еще не пришло. Рынок еще не достиг своего дна. Мы советуем не спешить с таким приобретением. В любом случае вкладываться в этот актив надо осторожно, важно скрупулезно подойти к анализу земли и оценить ее ликвидность», — утверждает Гаджиев.

Источник: Профиль