В отличие от городской недвижимости, рынок подмосковной «загородки» всегда был менее привлекательным с точки зрения частных инвестиций.
Однако в связи с тем, что коттеджи или земельные участки всегда являлись «второй покупкой», спрос на эти объекты существенно упал. Большинство экспертов заявляют о резком снижении спроса на объекты загородной недвижимости. «Количество сделок в январе 2009 года составило около 40% от числа сделок, совершенных в январе 2008 года. Это демонстрирует настроение покупателей — они ждут дальнейшего падения цен на объекты либо стабилизации экономической ситуации, в стране», — говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ—Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Впрочем, спрос на загородную недвижимость, всегда падает быстрее, чем на городскую. По мнению Владимира Кузнецова, руководителя службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELНОМЕ, «коттедж, дача или земельный участок чаще всего не является предметом первой необходимости, и решение о том, чтобы отложить такую покупку, принимается проще». В свою очередь, падение спроса неизбежно приводит к падению цен.
Вопрос цены
По данным Владимира Яхонтова, цены на коттеджи и таунхаусы с ноября 2008 года фактически упали в среднем на 30%, а официальная цена предложения снизилась на 10—15%. Разница в официальном и фактическом уровне цен объясняется тем, что большинство продавцов предпочитают не снижать ценники в прайс-листах, предлагая клиентам скрытые скидки. «На сегодня размер дисконтов на вторичном рынке колеблется в довольно широком диапазоне — от 10% до 50% в зависимости от качества предложения», — говорит Владимир Кузнецов. При этом уровень падения едва ли не в первую очередь зависит от того, к какому сегменту относится объект. По словам Кузнецова, элитный сегмент и эконом класс чувствуют себя несколько лучше, чем затоваренный в последние годы сегмент бизнес-класса. «Меньше всего подешевели коттеджи и таунхаусы экономкласса. Это можно объяснить тем, что когда экономкласс выводится на рынок, цена устанавливается с минимальным, уровнем рентабельности. Максимальная рентабельность экономкласса —. 20%, то есть возможность девелопера к понижению не превышает 10%», — говорит Владимир Яхонтов. В результате, по его словам, сильнее всего упали в цене объекты класса deluxe. «Мы фиксировали сделки со снижением до 50% от докризисной цены», — рассказывает Яхонтов. В то же время Владимир Кузнецов замечает, что на первичном рынке застройщики стараются максимально удерживать стоимость предложения, и уровень снижения цен здесь меньше. «На более гибком вторичном рынке снижение спроса провоцирует отдельных продавцов на серьезные дисконты, размеры которых определяются индивидуально для каждой ситуации», — говорит он. По данным Омара Гаджиева, управляющего партнера Panorama Estate, в настоящее время на загородном рынке продажи практически встали. «Средняя стоимость загородной недвижимости сегодня составляет порядка 27,5 млн рублей. Загородная недвижимость будет дешеветь и дальше. Мы ожидаем еще 20—25-процентного снижения. Больше всего пострадает сегмент бизнес-класса, где еще до кризиса сформировался переизбыток предложения», — говорит эксперт. Кроме того, по словам Омара Гаджиева, в связи с кризисом часть покупателей бизнес-класса перешла в эконом-сегмент, где они могут сохранить свои деньги. «Поэтому застройщики экономкласса сейчас не так плохо себя чувствуют. Экономкласс в ближайшем будущем останется основной движущей силой загородного рынка», — говорит он.
По мнению Виктора Мартанова, начальника отдела продаж управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент», сегмент бизнес-класса столкнулся с трудностями еще до наступления общеэкономического кризиса. «Точнее, кризис в этом сегменте довольно отчетливо ощущался еще до начала сезона продаж 2008 года. Это было обусловлено кризисом перепроизводства, поскольку предложение на рынке значительно превышало спрос», — говорит эксперт. Однако, по его словам, по большому счету, здесь имеет смысл говорить не столько о сегментах, сколько о долговых нагрузках каждого девелопера индивидуально. «Однозначно лишь то, что просели все сегменты, поскольку с трудностями столкнулись все девелопе-ры. Сложнее было тем, кто строил на заемные средства, остальные пострадали от общеэкономической ситуации в стране», — считает Мартанов.
Уровень падения цен зависит от финансового состояния самого девелопера. «Девелоперам сегодня нужны «живые» деньги на развитие текущих проектов, именно поэтому в настоящее время большинство застройщиков идут на некоторое снижение стоимости, индивидуальные скидки доходят до 25—30%», — соглашается директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. По словам Виктора Мартанова, рынок недвижимости не является прозрачным, поэтому судить о судьбе отдельных проектов сложно. «Насколько серьезна угроза выживанию того или иного проекта, зависит от того, какие долговые обязательства имеет тот или иной девелопер, в какие сроки он обязан их выполнить и, разумеется, насколько успешно ему это удастся. Именно это будет гарантировать выживание проекта», - добавляет он.
Новые тренды
По мнению Омара Гаджиева, главное отличие рынка загородной недвижимости от городской заключается в том, что в загородном сегменте предложение превышает спрос: за последние два месяца спрос на загородную недвижимость сократился практически в два раза. «При этом на городском рынке ситуация обратная - спрос превышает предложение. Объяснить это можно тем, что загородное жильё для россиян не является покупкой первой необходимости. Все-таки загородный дом – это, скорее, атрибут роскоши, и от этой покупки в условиях кризиса люди готовы отказаться в первую очередь», - говорит эксперт. Эта же информация подтверждается и по сегментам. «На сегодня принципиальное отличие рынка загородной элитной недвижимости от рынка элитной городской недвижимости заключается в разном соотношении спроса и предложения. В сегменте загородной элитной недвижимости наблюдается «затовариваемость» рынка, иными словами, количество предложений превышает масштаб спроса», — говорит генеральный директор TWEED Ирина Могилатова. По ее словам, подобная ситуация сложилась вокруг объектов стоимостью $1—3 млн. «Характерным примером служит рынок Новорижского направления. Количество предложений здесь не менее чем в 10 раз превышает спрос», — утверждает эксперт. В результате, по словам Ирины Могилатовой, покупательная активность сместилась в сторону городской недвижимости. «Покупатели определяют ее как первоочередную покупку и в ситуации действующих дисконтов стремятся найти хорошие предложения по хорошей цене. Масштаб спроса здесь превышает количество предложений», — говорит эксперт.
По утверждению Омара Гаджиева, загородный рынок пока не перегрет, в отличии от рынка городского жилья, во многом потому, что цены не были взвинчены инвестиционными продажами, как на городском рынке недвижимости. «Загородное жилье не рассматривалось в качестве инструмента инвестиционной игры с целью получения сверхприбылей. Его покупали в основном для собственных нужд либо ради сдачи в аренду», — считает эксперт. Возобновление активности покупателей на рынке «загородки» зависит от того, насколько скоро рынок достигнет дна.
По словам Виктора Мартанова, ситуация на рынке в условиях кризиса изменяется в зависимости от общеэкономических факторов. «Нужно понимать, что кризис в недвижимости не является обособленным, он часть общеэкономического кризиса в стране, а следовательно, от него зависит. Множество усилий по борьбе с кризисом предпринимается и сегодня: что-то удается, что-то нет. Поэтому сложно прогнозировать точное время наступления дна, можно обозначить его лишь примерно на основе сегодняшних условий. Ориентировочно я бы отнес наступление дна к осени 2009 года», - объясняет он.
При этом из-за кризиса на рынке загородной недвижимости на первый план выходят новые, ранее не столь популярные сегменты. В частности, по данным экспертов, на рынке наметилась новая тенденция — увеличение количества предложения поселков, в рамках которых предлагаются земельные участки без подряда. По данным компании «Финансы и недвижимость», с ноября 2008 года доля проданных участков без подряда в обустроенных дачных поселках увеличилась в 1,5 раза. А по сравнению с концом 2008 года количество реализованных земельных участков без подряда увеличилось более чем в 2 раза.
Высокий интерес потенциального покупателя к предложению компания объясняет тем, что покупка такого участка является хорошим инвестиционным вложением. «Плюсы продажи земли без подряда — в предоставлении покупателю возможности свободного творчества при строительстве собственного дома и возможности вложения средств в строительство дома в течение значительного периода времени», — говорит руководитель отдела розничных продаж компании «Финансы и недвижимость» Сергей Мазенков. Другой тренд 2009 года — покупка готовых объектов в готовых поселках. «Глобальная неуверенность покупателей в завтрашнем дне заставляет клиентов ставить под сомнение возможность окончания строительства, даже когда речь идет о застройщике с безупречной репутацией», — говорит Ирина Могилатова. По ее словам, сложившаяся ситуация неблагоприятна для объектов, находящихся на различных стадиях строительства. «Их судьба зависит от финансового положения девелопера — если он обладает финансами, строительство будет завершено, нет — проект заморозится», — объясняет эксперт.
Заработать на «загородке»
Некоторые эксперты настоятельно не рекомендуют вкладываться в загородную недвижимость. «Следует понимать, что заработок во время кризиса на операциях купли-продажи недвижимости маловероятен», — говорит руководитель направления загородной недвижимости МИАН Светлана Кондачкова. Она считает, что классическая схема инвестирования в объекты на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи на более поздней стадии сегодня становится неактуальной, так как объектов, которые будут проявлять положительную динамику цен по мере строительства, может вообще не быть. Однако, по ее словам, выгодным инвестиционным вложением остаются земельные участки под индивидуальную застройку, а также недвижимость в «знаковых» стародачных поселках. По мнению Владимира Яхонтова, говоря об инвестициях в недвижимость, необходимо учитывать снижающуюся себестоимость строительства. Таким образом, при снижении цен на землю и уменьшении себестоимости по мере возведения объект может вообще не дорожать.
Тем, кто уже сделал инвестиции на загородном рынке, эксперты рекомендуют ни в коем случае не продавать свои объекты. «Если говорить о перспективности вложений в загородную недвижимость, то тем, кто уже приобрел дом с инвестиционными целями, я порекомендовал бы в ближайшие год-два по возможности воздержаться от его продажи: цены на жилье расти, безусловно, начнут, но не скоро», — говорит Владимир Кузнецов. По его словам, тем, кто раздумывает о том, стоит ли вкладывать средства в недвижимость, советуют проанализировать динамику других рынков. «Сейчас достаточно много обесценившихся активов, получить прибыль от которых можно быстрее и с другим уровнем рентабельности», — объясняет эксперт. Однако с точки зрения приобретения недвижимости не в инвестиционных, а в личных целях сейчас настал весьма благоприятный период. По мнению Юрия Синяева, потенциальным покупателям, желающим сегодня приобрести загородный дом, в долгосрочной перспективе можно рекомендовать инвестировать в готовые объекты или объекты, прошедшие 50—60-процентный уровень готовности. Однако, по словам Омара Гаджиева, покупку загородной недвижимости можно рассматривать только для сохранения средств. «Если вложиться сейчас в городской рынок недвижимости, то есть вероятность того, что инвестор потеряет больше, нежели при вложениях в загородный рынок, где шансов, что рынок просядет, очень мало», — отмечает он.
Однако не все согласны с такой оценкой. «Сегодня на рынке происходит падение цен и спроса и одновременное увеличение предложения, особенно на рынке вторичной недвижимости. В дальнейшем ожидается продолжение падения цен, вплоть до достижения дна и первых шагов к выходу из кризиса. Поэтому новые проекты сейчас не запускаются, после выхода из кризиса рынок столкнется с дефицитом предложения и как следствие с ростом цен», — говорит Виктор Мартанов. По его словам, в настоящее время можно приобрести дом для проживания по выгодной цене. «Это же касается сохранения имеющихся средств путем покупки недвижимости. На самом деле сейчас на рынке наступило время покупателя, он имеет рычаг давления на продавца. Можно получить наиболее выгодную цену, которой раньше было сложно или невозможно добиться», — считает эксперт. «Вполне очевидно, что сейчас благоприятное время для покупок — на рынке много интересных объектов, и по многим из них владельцы предоставляют колоссальные скидки, подчас равные половине старой стоимости. Платежеспособные покупатели пользуются ситуацией — подобные предложения быстро уходят с рынка», — соглашается Ирина Могилатова.
Куда точно не стоит сейчас вкладываться, так это в рынок земли. «В этом сегменте ситуация обострена еще больше. Земля в условиях кризиса гораздо менее ликвидна, чем объект недвижимости. В результате земельные активы дешевеют гораздо стремительнее, чем объекты недвижимости, - ведь они не генерируют никакого дохода. Чтобы получить от земельного участка хоть какую-то отдачу, требуются инвестиции. Поэтому в текущих условиях земля для собственника — это, скорее, обременение», — считает Омар Гаджиев.
Он уверен, в ближайшие два года, если проект не был разработан, никакой выгоды из земли извлечь не удастся. «Ее можно использовать только как залог в банке. Поэтому существует высокая вероятность того, что земля подешевеет гораздо больше, чем готовый объект. По нашим прогнозам, земельные участки могут подешеветь до 50%», — говорит эксперт. В связи с этим, по его мнению, землю сейчас можно рассматривать прежде всего в рамках долгосрочных инвестиций. «В ближайшие несколько лет серьезного подорожания не будет. Вместе с тем, на наш взгляд, время самых выгодных сделок еще не пришло. Рынок еще не достиг своего дна. Мы советуем не спешить с таким приобретением. В любом случае вкладываться в этот актив надо осторожно, важно скрупулезно подойти к анализу земли и оценить ее ликвидность», — утверждает Гаджиев.
Источник: Профиль