На столичный рынок жилья возвращаются покупатели
После стагнации 2007 года на московский рынок жилой недвижимости постепенно возвращаются клиенты. Однако их ждет неприятный сюрприз: предложение сокращается, а у застройщиков не хватает денег на то, чтобы самостоятельно закончить собственные проекты. В такой ситуации если кто-то и покупает жилье, то только в силу острой необходимости.
Канун президентских выборов традиционно на рынке недвижимости является периодом ожидания. Если прибавить к политической нестабильности мировой кризис ликвидности, то поводов для активизации у застройщиков совсем не останется. В противоположность продавцам покупатели квартир, напротив, пережив период стагнации и осознав, что после думских выборов для них мало что изменилось, снова потянулись за новым жильем. «Итоги января показали, что наметившееся с октября 2007 года увеличение спроса стало тенденцией. Часть потенциальных покупателей использовали период затишья для аккумулирования ресурсов. Но сократившееся предложение уже сейчас не позволит некоторым из платежеспособных клиентов реализовать свои потребности», – утверждает гендиректор «МИАН-агентство недвижимости» Нина Кузнецова. По ее данным, в январе интерес потенциальных покупателей вырос по сравнению с декабрем 2007 года почти на 30%, а количество предлагаемых объектов, напротив, снизилось на 18%. Все эти факторы не могли не подтолкнуть вверх цены на квартиры.
Заметный рост
По данным «МИАН-агентство недвижимости», в январе на первичном рынке жилья заметнее всего – на 3% – подорожали наиболее востребованные квартиры эконом-класса, стоимость которых достигла $4661 за кв. м. Элитные новостройки прибавили в цене 1,8% (до $15 975 за кв. м). При этом стоимость самого дешевого типового жилья выросла лишь на 0,8% – до $3386 за кв. м, а квартиры бизнес-класса и вовсе не подорожали, оставшись на уровне $7063 за кв. м. Рост цен разнится не только по классу, но и в зависимости от материалов, используемых застройщиками. Так, стоимость кирпично-монолитных новостроек выросла за месяц на 2,2%, а панельных домов – на 1,1%, составив $5756 и $4031 за кв. м соответственно. «Наиболее динамичный прирост в 2,4%, как обычно, продемонстрировали однокомнатные квартиры, предлагаемые в среднем по $4390 за кв. м. Трехкомнатные квартиры подорожали на 1,6%, до уровня $4206, а двухкомнатные – на 1,3%, до $4486. При этом многокомнатные квартиры подорожали незначительно, лишь на 0,8%, до $4320 за кв. м», – отмечает Нина Кузнецова.
На вторичном рынке жилья примерно такая же картина. Средняя цена квартиры за первый месяц 2008 года выросла на 3,6% и составила $5110 за кв. м. При этом наиболее заметный рост зафиксирован в бизнес-сегменте (3,8%) и среди квартир эконом-класса (3,7%). В январе жилье этих категорий можно было приобрести в среднем за $7630 и $5617 за кв. м соответственно. В свою очередь типовые квартиры, по данным «МИАН-агентство недвижимости», выросли в цене на 3,5%, до $4780 за кв. м Стоимость элитных объектов была зафиксирована на уровне $13 391, то есть по сравнению с декабрем 2007 года прибавка составила не более 1,6%. «Стоимость квадратного метра в элитном сегменте начинается от $9700 – 11 000 и достигает $50 000 за кв. м. Наиболее высокие цены, как и прежде, наблюдаются в центре Москвы и западных округах. Кроме того, плавный рост цен мы зафиксировали в районе Таганки, в связи со строительством там нескольких элитных домов», – отмечает директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome Александр Дьяченко.
Спрос на квартиры различных ценовых сегментов также неодинаков. «Наибольший ажиотаж наблюдается в сегменте эконом-класса, где предложение ограничено вследствие нехватки площадок для комплексной застройки. В сегменте бизнес-класса предложения достаточно, и покупатель имеет возможность подумать и выбрать наиболее подходящий вариант», – отмечает Сергей Куренков из компании «Домострой». Единственный сегмент, где покупатель уже возобладал над продавцом – элитная недвижимость. «В 2007 году в силу снижения спроса и одновременного повышения объемов предложения на вторичном рынке, сегмент элитной жилой недвижимости перешел в состояние «рынка покупателя». В условиях стабилизации и пополнения рынка новыми предложениями покупатели стали основательнее подходить к выбору квартир, не спеша принимать окончательное решение о покупке. К середине осени их активность значительно возросла: к ноябрю число заявок увеличилось почти втрое, по сравнению с весенним и летним периодом», – отмечает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Однако, по словам эксперта, даже повышенного спроса в этом сегменте недостаточно для того, чтобы исчерпать существующее предложение.
Невзирая на теперешний рост цен, после падения и стагнации их в 2007 году частные инвесторы не готовы возвращаться на рынок жилой недвижимости. «В инвестиционных целях жилья приобретается все меньше, об этом свидетельствует рост спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, приобретаемые именно для проживания, и снижение спроса на однокомнатные», – отмечает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев. По словам эксперта, в настоящее время спрос в основном еще является отложенным, хотя в конце прошлого года и начале нынешнего рынок заметно оживился. «Сегодня спрос превышает предложение только в сегменте эконом-класса», – добавляет он.
Ни метра «эконому»
Несмотря на активизировавшийся спрос, с конца 2007 года столичные девелоперы не заявили ни одного крупного проекта эконом-класса. Более того, из-за кризиса ликвидности крупные подмосковные комплексы, рассчитанные на московский «средний класс», оказались под угрозой из-за недостатка финансовых ресурсов. В частности, крупнейший по капитализации игрок российского рынка недвижимости – группа «ПИК» – в январе 2008 года продала за $233 млн государственному инвестиционному фонду правительства Сингапура GIC Real Estate 25% в своем проекте «Ярославский» площадью 1,14 млн кв. м в подмосковных Мытищах. По данным участников рынка, это первый известный случай участия иностранного инвестора в строительстве крупного жилого комплекса на территории России, но прецедент может породить тенденцию. Следующей «ласточкой» наметившегося кризиса в сегменте эконом-класса стала продажа компанией «Новая площадь» 60% своего проекта «Солнцеград» подрядчику ЗАО «Мосстроймеханизация-5». Уступка столь крупной доли генподрядчику также является событием для столичного рынка недвижимости, однако сделка помогла девелоперу рассчитаться за строительные работы, оплаты которых подрядчик требовал через суд.
Если сегмент эконом-класса, наиболее востребованный покупателями, ждет дополнительных финансовых вливаний, то строители более дорогой недвижимости продолжают работать. «Девелоперы предпочитают возводить объекты элит- и бизнес-класса, поскольку на дорогостоящей земле в центре и спальных районах экономически неэффективно возводить дешевые проекты, в связи с этим эконом-класс активно смещается за пределы МКАД. На сегодняшний день проекты бизнес-класса занимают уже 65% рынка жилой недвижимости, при полном вытеснении эконом-класса из столицы эта доля может увеличиться до 85%», – отмечает Юрий Синяев. «Так, на рынке элитной недвижимости в настоящее время реализуется несколько проектов, в частности, жилой комплекс «Остоженка Парк Палас» компании «Вессолинк» (он строится с 2006 года. – Прим. «Ко»). Также заслуживает внимания комплекс на Саввинской набережной, включающий три корпуса переменной этажности», – говорит Александр Дьяченко. По его словам, интересным можно назвать проект «Арт-Хаус» из 30 квартир компании State Development на Серебрянической набережной: необычное для московского рынка архитектурное решение выполнено в стилистике промдизайна. Кроме того, по словам заместителя директора инвестиционного департамента банка «Российский кредит» Аркадия Воловника, в 2008 году УК «Уникор» наконец начала строительство элитного микрорайона в Хамовниках, на месте завода «Каучук». «На территории более 11 га между Комсомольским проспектом и Большой Пироговской улицей разместится четыре жилых квартала с внутренними зелеными дворами. Всего в рамках проекта будет построено 863 квартиры общей площадью 1,8 млн кв. м, а также офисы, торгово-развлекательные центры и прочая инфраструктура», – рассказывает он. Примечательно, что в качестве консультанта был приглашен главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо. Как напоминает директор департамента продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина, в 2008 году должен наконец стартовать проект ГК «ПИК» – «Парк Сити», предусматривающий комплексную застройку территории Бадаевского пивзавода и Карандашной фабрики имени Сакко и Ванцетти. «Этот проект повысит статус района Дорогомилово на западе и окончательно введет его в число наиболее престижных районов столицы», – говорит эксперт. Кроме того, по мнению участников рынка, не стоит сбрасывать со счетов проект застройки Болотного острова: не исключено, что в 2008 году напротив Кремля все-таки начнутся какие-то строительные работы.
Кроме того, продолжаются работы по строительству жилья в рамках многофункциональных центров. «В настоящее время в «Москва-Сити», например, строят апартаменты в своих башнях Mirax Group и Capital Group», – отмечает управляющий партнер Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. По словам Константина Ковалева, реализация крупномасштабных элитных проектов и рост популярности формата апартаментов стали тенденцией последнего времени на рынке Москвы. «Проекты комплексной застройки в элитном сегменте – новое явление на рынке жилья, перспективы его развития связаны с поддержкой властями Москвы, а также наложенным ограничением на точечное строительство в городе. Объекты точечной застройки в настоящее время могут появляться преимущественно в форме реконструкции старых зданий, поэтому их доля на рынке в перспективе будет снижаться на фоне более масштабных проектов», – говорит эксперт. В свою очередь апартаменты, по его словам, приобрели популярность у застройщиков благодаря возможности предоставлять помещения в тех проектах, где строительство традиционного жилья невозможно.
Дальше некуда
По мнению участников рынка, ситуация, когда растет предложение объектов в элитном и бизнес-сегменте и резко сокращается объем квартир эконом-класса, приведет только к дальнейшей дифференциации цен. Стоимость сравнительно недорогих и самых популярных квартир будет расти, а элитное жилье – долго ждать своих привередливых покупателей. Иными словами, такое развитие приведет к еще большему дисбалансу спроса и предложения. «Предпосылок для падения цен на недвижимость нет. Московский рынок продолжает развиваться, макроэкономических факторов, тормозящих этот процесс, не предвидится, поэтому в долгосрочной перспективе спрос останется высоким, и цена квадратного метра будет увеличиваться. Мы прогнозируем плавное повышение в 2008 году с сезонными всплесками в периоды активизации – весной и осенью», – отмечает Александр Дьяченко. По словам Ольги Твороговой, цены на московские квартиры будут расти практически на уровне инфляции – не более 12 – 15% за весь год. По прогнозу Юрия Синяева, в 2008 году цены на недвижимость будут расти большими темпами, чем в 2007 году, и увеличатся на 20 – 25%, при условии продолжения прежнего политического курса. «Резких скачков в текущем году не ожидается, поскольку средняя стоимость квадратного метра в Москве практически достигла предела, а процентные условия ипотеки оставляют желать лучшего», – отмечает Сергей Куренков. Однако, напоминает Александр Дьяченко, практика показывает, что любые точные прогнозы в условиях нашего рынка оказываются ошибочными. Многое зависит, в частности, от экономического курса будущего российского президента.
Источник: Компания