Многие Москвичи мечтают жить вблизи какого – нибудь водоема. Выбор у них не велик.
Большей части из них эксперты советуют поискать квартиру на берегу Москвы – реки, а остальным – оказаться от безумной затеи. Участники рынка сходятся во мнении, что расположение у водоема добавляет объекту множество конкурентных преимуществ, «Из двух аналогичных объектов покупатель всегда выберет тот, что располагается на набережной. Хотя, конечно, это не главный спросообразующий фактор для элитного жилья. Однако в любом случае он является веским и приятно дополняющим общую концепцию моментом», - говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимир Кузнецов. По мнению Бориса Флексера, руководителя Исследовательского центра компании «МИЭЛЬ - Новостройки», «расположение у воды значительно добавляет проекту ценности в глазах покупателей, поскольку видовые характеристики такого жилья неизмеримо выше». «Неслучайно земельные участки у воды в большинстве своем отданы под строительство элитного жилья. В первую очередь вид из окон квартиры на набережную добавляет эстетической привлекательности жилью, передает квартире завораживающую красоту текущей воды и панорамный вид», - говорит он.
Дома на набережной
По словам Владимира Кузнецова, из всех «домов на воде» большинство высококлассных объектов расположено на набережных основной водной артерии столицы - Москвы-реки. «Обычно квартиры в домах у воды имеют хорошие виды. Однако если в таком доме отсутствует вид на воду, стоимость квартиры будет не выше, чем в обычных зданиях. Квартиры же с видом на воду могут стоить до 50% дороже остальных», - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По словам директора департамента продаж компании IntermarkSavills Екатерины Гурьевой, «в основном все элитные проекты с видом на воду строятся вдоль Москвы-реки, так как она является основным водоемом столицы, по берегам которого расположен исторический центр с отличными видовыми характеристиками». «В качестве примера могу назвать три дома класса элит в 7-м Ростовском переулке, вид на воду и красивый ландшафт в которых открывается с самых нижних этажей. Также в продаже сейчас находится проект «Аквамарин» с видами на Москву-реку», - говорит эксперт. В свою очередь, Владимир Кузнецов приводит «Имперский дом» компании Capital Group, новый объект на Саввинской набережной, вл. 2-4-6, проект на Озерковской наб., 52, Course House на Пречистенской и апартаменты в «Баркли-Плаза» на той же Пречистенской набережной, вл. 17-19. В последнем проекте квартиры не будут продаваться, а предполагается, что они будут сданы в аренду по очень высоким рыночным ставкам. То есть фактически речь идет о втором доходном доме в Москве. «На сегодняшний день знаковыми проектами в этом отношении являются «Красный Октябрь» и Болотная площадь, где планируется строительство масштабных жилых комплексов», - добавляет Борис Флексер. По его словам, прекрасные виды гарантированы владельцам квартир в самом сердце города, неподалеку от Кремля, где девелоперы прогнозируют высокий спрос. Помимо выше перечисленных районов, по словам Владимира Кузнецова, последнее время с точки зрения элитной застройки активно развивается район Павелецкой. «Наиболее интересным проектом здесь можно назвать АРТ-ХАУС в концепции лофт, который располагается на Серебрянической набережной реки Яузы. На северо-западе Москвы я бы отметил Покровское-Глебово на берегу Химкинского водохранилища», - говорит эксперт.
Наиболее известные примеры проектов бизнес-класса возле воды - это жилые комплексы «Алые Паруса» и «Воробьевы Горы». «Среди объектов бизнес-класса хочется отметить жилой комплекс «Алые Паруса», девелопером которого выступает компания «Дон-Строй». В данном проекте близость водоема является частью концепции всего жилого комплекса. Так, проект располагает пешеходной набережной с каскадными фонтанами и ротондой, яхт-клубом, причалом для яхт и действующим маяком», - рассказывает Борис Флексер. При этом, по его мнению, самые престижные городские набережные, включая Фрунзенскую и Пречистенскую, на сегодняшний день уже имеют исторически сложившуюся застройку, что затрудняет возведение там новых зданий. Именно поэтому новых проектов вблизи водоемов практически нет и все квартиры здесь относятся в основном ко вторичному рынку жилья, говорит эксперт. С такой точкой зрения согласны и другие участники рынка недвижимости. По словам Константина Ковалева, примерами домов у воды являются объекты на Ростовской и Саввинской набережной. «Самая престижная набережная - Фрунзенская, однако строить на ней новое жилье не будет возможности еще долгое время», - говорит он. Получается, что в черте Москвы объектов бизнес-класса и элитной недвижимости довольно много, однако все они представляют довольно обширные по площади многоквартирные здания. В первую очередь это касается объектов, расположенных за пределами исторического центра, например, квартала «Воробьевы Горы» или комплекса «Алые Паруса». При этом частных домов в Москве у водоемов не так много. «Примеры частных домов у воды в черте города - это только Серебряный Бор. Более того, данный квартал можно назвать единственным в Москве в действительности элитным: ведь данный статус, на мой взгляд, определяется в первую очередь окружением, а с Серебряным Бором ни один район по этому параметру конкурировать не может. Нового строительства сегодня там нет, и даже вторичное жилье не поступает в открытую продажу - дома реализуются только по закрытым каналам, через «своих». И это -подлинный статус, формировавшийся годами», - говорит Владимир Кузнецов. Младший брат Шалвы Чигиринского строит на месте коттеджного поселка «Сетунь» 50 000 кв.м жилья. Для реализации этого проекта будут снесены 24 таунхауса, выкупленных Чигиринским еще в 90-е годы. Новый комплекс будет располагаться в непосредственной близости от «Воробьевых Гор». Кроме того, к сегменту домов у воды относятся, например, строения в поселке «Речник», находящиеся в пойме Москвы-реки в районе Крылатское. Более того, сложная судьба этого поселка совсем недавно решилась в пользу его жителей. В частности, Мосгорсуд отклонил иск Межрайонной природоохранной прокуратуры, просившей признать недействительным договор, согласно которому поселок «Речник» имеет право занимать землю. Теперь жители поселка имеют право в законному порядке зарегистрировать свои земельные участки. Не исключено, что этот район станет местом активного привлечения клиентского спроса в силу совершенно уникального местоположения на берегу реки и фактически на территории природного парка.
Вопрос цены
На первичном рынке недвижимости предложений «у воды» почти не бывает. «Таких предложений сейчас много на вторичном рынке. Из объектов нового строительства могу привести лишь комплекс АРТ-ХАУС, стоимость лофтов в котором составляет $15 - 50 тыс. за кв.м, а также элитный дом на Саввинской набережной, где квартиру можно приобрести за $11-15 тыс. за кв.м», - рассказывает Владимир Кузнецов. По данным директора по продажам компании «Новое Качество» Андрея Уфимцева, предложения в жилом комплексе «Остров фантазий» в среднем составляют $20 тыс. за кв.м, в «Алых Парусах» - $7-10 тыс., а в Серебряном Бору дом обойдется покупателю уже как минимум в $5-6 млн. Далеко не всегда застройщики завышают цены на проекты у воды из-за имиджевой составляющей. «Стоимость квартир в домах, расположенных на берегу водоемов определяется не только месторасположением и видовыми характеристиками. Объект, возводимый на берегу реки, строится на специфических грунтах, что требует применения специальных технологий. Более того, требуются дополнительные работы и затраты на исследование и укрепление почвы, рекультивацию земель. В противном случае возникает угроза образования трещин в доме из-за неустойчивости фундамента вплоть до обрушения конструкций. Таким образом, себестоимость проекта увеличивается, что приводит к росту продажных цен», - отмечает Борис Флексер. Однако фактор привлечения клиента также влияет на цену. «Вид на воду - существенный фактор ценообразования, элемент, который всегда позитивно воспринимается покупателем. А главное - расположение дома на первой линии около воды позволяет обеспечить отличные виды уже с первых этажей. Если самый дорогостоящий вид в Москве - это Кремль, на втором месте - храм Христа Спасителя, то на третье место я бы поставила Москву-реку. Особо хочется отметить, что вид на воду - самый «надежный», гарантирующий покупателю, что через несколько лет перед его окнами с отличным обзором не возникнет нового дома», - считает Екатерина Гурьева. Потому, по ее мнению, стоимость вторичного жилья в домах с видом на воду может доходить до $40 тыс. за кв.м, из которых 30% - это надбавка за виды на реку. При этом спрос на такие предложения с каждым годом только растет. А если есть спрос, будет и предложение.
