Не самый простой вопрос, особенно для нашего рынка, оперирующего площадями «гигантского масштаба» и не рассчитанного на потребности арендаторов-одиночек вроде адвокатов, косметологов или психоаналитиков.
Место для золотой таблички
Несмотря на то что наши граждане в той или иной форме активно пользуются услугами вышеозначенных специалистов, рынок коммерческой недвижимости Москвы оказался не очень готов предоставлять необходимый объем качественных площадей для арендаторов, занимающихся частной практикой. Возможно, что сама тема оказалась не слишком «московской»: скорее, нам проще вспомнить сцену из иностранного фильма, где герой, врач или юрист, живет в особняке или квартире, где в специально отведенном для этого месте (этаже или кабинете) ведет прием страждущих. Такая картина пока с нашей действительностью не вяжется. Неудивительно, что опрошенным экспертам рынка наша тема показалась несколько сложной для описания: спрос есть, а помещений практически нет.
По словам Виталия Можаровского, партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», помещения под частный бизнес расходятся, как горячие пирожки. Они востребованы и мелкой розницей, и сферой бытовых услуг: парикмахерскими и салонами красоты, ремонтом обуви, ателье, аптеки, кафе, иногда – фронт-офисы банков и т. д. «Однако объединение с жилыми помещениями в России не практикуется по большей части из-за ограничений СНиПов и СанПиНов, запрещающих использовать жилье для производственной деятельности. Хотя один раз в Краснодаре я к своему большому удивлению и восхищению наблюдал флористический салон, который был частью частного жилого дома», – замечает Виталий Можаровский.
Как сообщает Наталья Боронтова, главный аналитик направления офисной недвижимости Jones Lang LaSalle, со стороны частных предпринимателей (и не только) существует спрос на офисы малого формата, до 250 кв. м. Это, как правило, небольшие компании сектора услуг (юридические, туристические и т. п.). В силу ограниченного предложения офисов такого размера на рынке (собственники стремятся привлечь арендаторов от 1000 кв. м и больше) подобные компании часто размещаются в зданиях НИИ, классе С и на первых этажах жилых зданий (такие офисы также считаются классом С). Для частных предпринимателей, оказывающих услуги населению расположение в жилом доме или в квартале плотной жилой застройки может оказаться очень выгодным.
А вот по мнению Светланы Борисовой, директора департамента коммерческой недвижимости компании WELHOME, сегмент офисного рынка, ориентированный на арендаторов, имеющих частную практику, крайне узок. «Причины этого в первую очередь кроются в малочисленности таких организаций в России, где малый и средний бизнес пока не настолько развит, чтобы можно было говорить о существовании отдельного рынка с собственными запросами на помещения. Каждый подобный запрос достаточно индивидуален как с точки зрения качественных характеристик помещения, так и по стоимости предложения», – считает г-жа Борисова. Она также упоминает, что подобные арендаторы заинтересованы в помещениях на первых этажах жилых зданий, поскольку предполагают хорошую проходимость. Но отрыв в стоимости предложения здесь может быть очень существенным – от дорогих площадей в ЦАО до небольших помещений в спальных районах. Кроме медицинских учреждений, юридических и нотариальных консультаций, в качестве подобных арендаторов могут выступать также салоны красоты, банки и сетевые турагентства.
Впрочем, надо отметить, что законодательство нашей страны все-таки установило некие ограничения для ряда предпринимателей, оказывающих услуги населению. Так, по словам Виталия Можаровского, ограничений на отдельные виды деятельности – масса: это лицензии на продажу алкоголя, аптеки, медицинские центры, торговые патенты, особые требования к обеспечению безопасности.
Действительно, если закон предусматривает возможность обустройства в своем жилье кабинетов для приема клиентов для адвокатов, то специалистам от косметологии и медицины работать посложнее. «Как правило, большинство частнопрактикующих предпринимателей, вроде психологов, массажистов, косметологов, выезжают к клиентам на дом сами», – говорит Елена Алпатова, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. По словам эксперта, для подобных бизнесменов есть определенные ограничения по работе без образования юрлица, несоблюдения ряда санитарных требований к помещению.
Если быть точнее, то бизнес в сфере медицины или целительства регламентируется «Основами законодательства РФ об охране здоровья граждан» (ст.55, 56), где говорится, в частности, о том, что право на занятие частной медицинской практикой имеют лица, получившие диплом о высшем или среднем медицинском образовании, сертификат специалиста и лицензирование на избранный вид деятельности. Незаконный бизнес в этой области преследуется уголовным законодательством РФ. Неудивительно, что формат «жилье + офис» в соседних квартирах или этажах у нас почти не встречается.
Спрашивайте – предлагают?
Что ж, как выяснилось, непосредственно собственники помещений, движимые жаждой получения регулярного дохода от аренды, почти не устанавливают каких-то ограничений на использование площадей арендаторами. Одним из ограничений может служить категория площадей. «В случае несоответствия категории помещения профилю потенциального арендатора собственник, как правило, делает свой выбор в пользу другой компании, так как перепрофилирование небольших помещений нерентабельно», – объясняет Светлана Борисова. Другое условие – обязательное наличие всех необходимых лицензий и разрешений, снижающее риски владельца объекта. Остается понять, какие конкретно помещения предлагает рынок данной категории арендаторов.
По словам Александра Новикова, директора направления офисной недвижимости компании Prime City Properties, офисы для предпринимателей, занимающихся частной практикой, относятся к категории небольших офисных помещений, как правило, до 100 кв. м, хотя порой необходимая площадь достигает 150 кв. м. Из-за специфического размера подобные блоки редко встречаются в высококлассных бизнес-центрах. Как правило, девелоперы класса А предпочитают работать с крупными арендаторами, что значительно упрощает процесс управления объектом. В классе В владельцы зданий проводят более гибкую политику по сдаче площадей.
«Существуют и специализированные бизнес-центры, которые сдают в аренду небольшие площади от 10 кв. м, такие как Regus, Central Offices, «Миллениум Хаус», «Даев Плаза» и т. д., однако они относятся к верхнему ценовому сегменту и в большинстве своем не соответствуют бюджету предпринимателей, занимающихся частной практикой», – отмечает г-н Новиков. Кроме того, в любом бизнес-центре возникают сложности с большими клиентскими потоками. Даже в бизнес-центрах класса В- существует контрольно-пропускная система, не говоря уже о сложных электронных системах допуска в зданиях класса А. То есть оптимальным вариантом в данном случае является офис с отдельным входом с улицы на первом этаже здания. Такому требованию также соответствуют нежилые помещения на первых этажах многоэтажных жилых домов. Это позволяет предпринимателю не зависеть от охранной службы здания, а также использовать самостоятельные средства наружной рекламы на фасаде.
Как уточняет Наталья Боронтова, небольшие площади в основном можно найти в менее качественных проектах. Примером девелопера, предлагающего небольшие площади, приемлемые для частных предпринимателей, может быть компания «Экоофис» (БП «Дербеневский», БП «Кожевники», БП «Соколиный Дворик» и другие). Однако и в таких проектах, как, например, «Полларс бизнес-центр», «Ростек» могут быть арендованы площади менее 200 кв. м.
Возвращаясь к теме медицины, хочется процитировать Елену Алпатову, которая подмечает появление на рынке не просто частных специалистов, а небольших частных поликлиник, к примеру, стоматологических клиник, аптек и т. д. «Довольно часто таких клиентов размещают у себя на территории бизнес-центры, желающие создать инфраструктуру для своих арендаторов. Типичный пример – БЦ «Кантри-Парк» в Химках, где разместилась именно частная, а не сетевая, медицинская клиника», – рассказывает г-жа Алпатова. Размещать таких арендаторов в крупном БЦ, если считать чистый доход от аренды такого помещения, конечно, невыгодно: офисы или торговый ритейл принесут собственнику больше денег. «Зато БЦ, особенно удаленный от центра, становится удобным и комфортным для арендаторов в плане инфраструктуры», – считают в C & W S & R.
В целом, по данным Jones Lang LaSalle, небольшие арендаторы, в поиске качественных офисов, как правило, предпочитают помещения классов B+ и B-. Наибольший дефицит наблюдается в сегменте зданий класса A, что позволяет арендодателям повышать ставки аренды. Сложившаяся практика сдачи в аренду помещений «под чистовую отделку» создает дополнительные проблемы для мелких арендаторов. Однако несмотря на все эти факторы, существуют очереди на аренду небольших офисных помещений, особенно располагающихся в центре города.
В итоге устойчивый спрос на небольшие площади и их ограниченное предложение на первичном рынке офисной недвижимости стимулировал развитие в Москве бизнеса субаренды. Для некоторых компаний субаренда является основным видом деятельности. Спрос со стороны мелких предприятий способствует росту компаний, которые арендуют крупные офисные помещения и затем сдают их в субаренду, разбив на небольшие площади. В частности, в 1998 году совокупный объем арендуемых компанией Regus площадей составлял 2214 кв. м, а к сентябрю 2006 года этот показатель достиг 13 500 кв. м.
Цена вопроса
По данным Вячеслава Лимонова, генерального директора агентства элитной недвижимости «Новое Качество», наиболее востребованной категорией коммерческой недвижимости для размещения офисов частной практики являются помещения свободного назначения на первых этажах жилых зданий. Объекты недвижимости свободного назначения в основном представлены на рынке небольшими блоками 100–1500 кв. м. Общий объем предложения не покрывает спрос, следовательно, офисные площади на первых этажах жилых домов на сегодняшний день остаются дефицитными. Для площадей свободного назначения на первых этажах жилых домов средняя цена продажи составила от $5500 до $20 тыс./кв. м без НДС, в зависимости от объекта. Минимальная цена на такие помещения была зафиксирована в районе $1000/кв. м без НДС. «Разброс цен в данном сегменте рынка достаточно большой. Это связано с неоднородностью и различием исходных характеристик объектов. Так, например, цена продажи кв. м зависит от расположения жилого дома – площади более дорогие, если они находятся на первой линии домов, вблизи метро и крупных транспортных магистралей; также немаловажно наличие витрин и отдельного входа в офисное помещение», – уточняет Вячеслав Лимонов. По информации Welhome, уровень арендной ставки может существенно различаться в зависимости от района расположения объекта: в ЦАО ставки достигают $1200–1800/кв. м, в спальных районах данная цифра может составлять $400–600.
Набор услуг арендодателя обычно не слишком широк – это может быть охрана, центральная система отопления и кондиционирования. Уровень затрат зависит от объема услуг, на конец 2007 года в зданиях класса А эта цифры варьировалась от $100 до $130/кв. м без НДС, и эксплуатационных расходов для класса B+ – в размере $75–100/кв. м в год и $70–85/кв. м в год для класса B-.
Как подметили многие из опрошенных нами экспертов, одним из самых крупных поставщиков маленьких офисов сегодня является компания Regus, которая арендует площади по несколько тысяч кв. м в современных бизнес-центрах и сдает в субаренду по рабочим местам, полностью оборудованным и готовым для работы. Ставки в бизнес-центре Regus составляют $1000–2000/рабочее место в месяц, не включая НДС. Распространенная цена – $1500 за рабочее место в месяц при минимальном сроке аренды в 3 мес. Также Regus предлагает в аренду офисы вполне представительского класса на условиях почасовой оплаты. Уровень оплаты колеблется от $15,5 на человека в час до $80 на человека за полный день. Уровень сервиса и предлагаемых услуг в зависимости от суммы чуть варьируется, но всегда включает в себя доступ в Интернет, наличие прямого телефона, бумаги для записей и т. п.
Как сообщил CRE Кеннет Охлен-дорфф, вице-президент EMEA North, Regus Group, ответственный за бизнес компании в России, сегодня среди клиентов Regus много как больших многонациональных компаний, так и не крупных клиентов, среди которых адвокаты и юристы, консультанты, IT и т. д., где число служащих колеблется от 1 до 30. Такие типы клиентов обычно нуждаются в маленьких офисах с меньшим количеством автоматизированных рабочих мест (1–5). Однако, по мнению Константина Лосюкова, директора отдела по работе с клиентами Knigh Frank, арендодатель в идеале рассчитывает на заключение долгосрочных договоров аренды и устанавливает штрафные санкции за преждевременный съезд: ведь они отказывают кому-то другому и недополучают выгоду. Страховой депозит при этом составляет обычно арендную плату в двухмесячном размере.
Планы на будущее
Некоторые из опрошенных нами экспертов посчитали, что компании, подобные Regus, устанавливают слишком высокие ставки на свои помещения, отремонтированные в соответствиями с требованиями к офисам классов А и В. По мнению Елены Алпатовой, нужно понимать, что данные ставки представляют собой цену за одну рабочую станцию, т. е. уже практически кабинет – стол, стул и т. д. В кабинете площадью около 7 кв. м может быть 2 рабочие станции с учетом также всей техники, отделки помещения и услуг секретарей и офис-менеджеров. Со стороны, конечно, кажется, что такое помещение не может стоить $2000 за рабочую станцию. «Но если сопоставить все затраты на аренду такого же здания, расходы на зарплату персонала, предложение покажется выгодным, – объясняет г-жа Алпатова. – Это эффективное решение для тех, кто только начинает свой бизнес».
Безусловно, многим компаниям, особенно иностранным, только начинающим свой бизнес и работающим в составе 5 человек, такие предложения действительно подходят. Снимать свой офис невыгодно, нет смысла вкладываться в отделку: уже через год компания «вырастет» из маленького офиса, а все вложения «улетят». Однако представителям малого и среднего частного бизнеса, о котором мы говорили выше, подобные офисы не всегда по карману, а выбирать особо не приходится: предложение для таких арендаторов представляет существенный дефицит на рынке, уровень вакантных площадей в этом сегменте минимален, и арендаторы для них находятся в кратчайшие сроки. Видимо, остается предположить, что часть предпринимателей по-прежнему продолжит оказывать свои услуги на дому, а «частники» вроде юристов, адвокатов и консультантов вполне смогут обойтись без услуг компаний вроде Regus или Central Offices. «Нет смысла снимать офис на час, когда в городе полно хороших кафе», – констатировал в приватной беседе с нами один из практикующих на рынке юристов.
