Мировой финансовый кризис, а также явное замедление роста цен на типовое жилье в российской столице дали повод усомниться в том, что цены на квартиры будут повышаться и дальше...



Однако игроки рынка элитного жилья делают хорошую мину при плохой игре. Они отвергают возможность снижения цен, но уже не могут отрицать падение продаж в этом сегменте.

  Московский рынок элитной недвижимости растет «про запас». Девелоперы, воодушевленные пополнением в рядах отечественных миллионеров и ограничиваемые запретами властей на точечную застройку, анонсируют масштабные проекты. Риэлтеры заявляют несусветные цены, рассчитывая таким образом поднять статус объектов и привлечь немногочисленных покупателей. «До последнего времени объем ежегодно выходящих на рынок новых элитных проектов составлял не более 10— 12 комплексов, что в пересчете на количество квартир было крайне мало по сравнению с масштабами потенциального спроса», — говорит партнер, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Если в 2006 году было анонсировано всего 7 новых проектов, а в 2007-м было заявлено свыше 20 элитных жилых комплексов, то за первое полугодие 2008 года анонсировано 11 новых домов. По данным «Миэль», в настоящее время 45 московских новостроек причисляются к элитным, в 33 из них предлагаются квартиры. По оценкам IntermarkSavills, по состоянию на конец первого полугодия 2008 года в первичной продаже находилось чуть более 550 квартир в элитных домах-новостройках (суммарной площадью 97,4 тыс. кв. м).

Однако никакого ажиотажа среди потенциальных владельцев так называемой элитки не наблюдается. Если в начале года была отмечена активность покупателей, вызванная притоком денег в связи с нестабильностью международного фондового рынка, выборами президента, а также кратковременным общим оживлением рынка недвижимости, то второй квартал показал существенное снижение спроса. Неуверенность и осторожность стали основными характеристиками поведения большинства «соискателей» дорогого жилья. На конец второго квартала, по оценкам аналитического отдела агентства Welhome, спрос на объекты элитного городского рынка недвижимости уменьшился практически в два раза. Более пессимистичные собеседники «Профиля» уверены, что обычные дорогие квартиры продаются из рук вон плохо, впрочем, по их словам, покупатели ждут появления крупных элитных проектов и поэтому медлят с приобретением.

Квартирные слитки

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, активный рост цен в начале перового полугодия 2008 года сменился относительной стабилизацией к старту летнего сезона. Ежемесячный прирост в январе—марте составлял 2,5—4%, в то время как в апреле—июне он снизился до 1,5—2%, что явилось результатом спада общей активности рынка, а также достижением определенного ценового порога. «К концу первого полугодия средняя цена на рынке элитного жилья составила $22 тыс. за кв. м, прирост за полугодие — порядка 16%, — говорит эксперт. — Стоит отметить, что более активный рост цен наблюдался на вторичном рынке, в то время как цены в большинстве новостроек менялись незначительно». Анализируя бюджетную структуру сделок с элитными квартирами за первые шесть месяцев 2008 года, аналитики IntermarkSavills пришли к выводу, что наибольшее количество сделок совершалось в диапазоне $2,5—3,5 млн. При этом средняя цена составила $18,6 тыс. за кв. м. По данным аналитического консалтингового центра «Миэль» в июне 2008 года средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья составила чуть более $20 тыс. за кв. м, а за первое полугодие 2008 года средняя цена на рынке элитных новостроек выросла на 15,6%. К такому же выводу пришли специалисты IntermarkSavills. Однако, по их оценкам, рост среднерыночной стоимости квадратного метра в строящихся элитных жилых комплексах в течение первого полугодия 2008 года составил около 20% в долларовом эквиваленте.

В целом, по данным агентства Welhome, диапазон цен по удельной стоимости квадратного метра составляет в среднем от $10 тыс. до $70 тыс. за кв. м, а цены на рынке городской элитной недвижимости за второй квартал этого года увеличились на 2,3%. «Это свидетельствует о замедлении темпов роста и стабилизации ситуации на рынке. По-прежнему лидером по уровню стоимости элитных городских объектов остается Остоженка, средняя удельная стоимость в этом районе составляет $29,82 тыс. за кв. м», — делает вывод руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.

Следует заметить, что рост цен пришелся преимущественно на первый квартал 2008 года, когда на рынке наблюдалась повышенная покупательская активность. Во втором квартале положительная динамика цен в большей степени носила технический характер, то есть была обусловлена ростом строительной готовности отдельных объектов и «вымыванием» в предыдущие периоды наиболее привлекательных по цене квартир. Ощутимо повысились средние цены и в Пресненском районе в связи с завершающимся этапом продаж в ЖК «Дом на Тишинке», а также с пересмотром цен в ЖК «Трилогия» на Трехгорном Валу, 14.

Самые дорогие квартиры продаются в Хамовниках, а именно в районе Остоженки: на первичном рынке это пентхаусы в новостройках, реализуемые компанией «Баркли»: во 2-м Зачатьевском пер., 11/17 ($70 тыс. за кв. м) и в Хилковом пер., 5 ($65 тыс. за кв. м); на вторичном рынке это в основном квартиры, расположенные в недавно построенных элитных домах с полностью выполненным дизайнерским ремонтом и отличными видовыми характеристиками. По мнению экспертов Blackwood, можно выделить шесть элитных новостроек, в которых предлагаются самые дорогие московские квартиры. Цена за квадратный метр жилья превышает $40 тыс. в «Арт-Хаусе», Alero House, Z-project, на объекте, расположенном в 1-м Голутвинском пер., а также в домах по адресу Брюсов пер., 19 и Барыковский пер., 6, стр.1. По минимальным ценам в ЦАО выставлялись квартиры в районе Якиманка — в новом ЖК Sky House ($6,6 тыс. за кв. м).

Поедемте в номера

Пытаясь реанимировать спрос, застройщики выдумывают новые форматы элитного жилья. Например, апартаменты. Этот формат был заявлен в рамках многих проектов многофункциональных комплексов и общественно-деловых центров. Апартаменты приобрели значительную популярность у продавцов благодаря возможности представлять жилые помещения в тех проектах, где строительство традиционного жилья невозможно. «На участках, не предназначенных под строительство жилья, застройщики могут помимо офисных или торгово-развлекательных площадей представить апартаменты, то есть на небольших участках уместить достаточно большое количество площадей, не соблюдая при этом стольких требований, как, например, при строительстве жилья», — поясняет Константин Ковалев. По словам Екатерины Тейн, дефицит строительных площадок и законодательные ограничения, связанные со строительством жилых объектов в ЦАО, делают апартаменты достаточно прибыльной альтернативой для девелоперов. Офисные площади могут быть перепрофилированы под апартаменты без смены назначения земельных участков. С другой стороны, владельцы/арендаторы апартаментов получают возможность жить в непосредственной близости от места работы, не затрачивая много времени на поездки.

В целом апартаменты, включая запланированные в жилых зонах, привлекают покупателей и арендаторов своими особенностями, в том числе наличием организованного сервисного обслуживания. К тому же апартаменты в связи с широким распространением на рынках Европы и Америки будут популярны у людей, ориентирующихся на западные стандарты. В целом, по мнению аналитиков компании Blackwood, такой формат жилья будет активно развиваться, и в первую очередь в столице, как в одном из основных деловых центров России. Однако емкость данного сегмента ограничена. Наиболее востребованными будут апартаментные комплексы, расположенные в тех местах, где наблюдается дефицит предложения традиционного жилья, например, в историческом центре, а также в сформировавшихся или формирующихся деловых районах, таких как «Москва-Сити». Застройщики офисных комплексов в других районах Москвы также стали задумываться об увеличении жилой части своих объектов, особенно на верхних этажах. Так, апартаменты с обслуживанием можно обнаружить в новом бизнес-центре на Николоямской (Таганский район). По данным Knight Frank, cуммарная площадь апартаментов в заявленных проектах многофункциональных комплексов к началу 2010 года должна превысить 430 000 кв. м. На долю ММДЦ «Москва-Сити» придется 44,4%. Апартаменты в ММДЦ уже начали продаваться, и притом удачно. Продажная стоимость квартир находится на уровне $50 тыс. за кв. м. Девелоперы позиционируют их как квартиры наивысшего уровня. Так, на 59-м и 60-м этажах башни «Федерация» разместятся 4 двухуровневых апартамента от Armani. В соответствии с заключенным c корпорацией Mirax Group соглашением, которая строит башню, Armani Casa полностью разработала планировку и дизайн интерьеров, используя отделочные материалы и мебель собственного производства.

Несколько золотых миль

Первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории по-прежнему принадлежит району Хамовники. По данным IntermarkSavills, в настоящее время здесь реализуется 10 проектов суммарной площадью более 184 тыс. кв. м. Ключевыми проектами в районе являются жилые комплексы «Жилой квартал на Плющихе» (Погодинская ул., 4), «Смоленская застава» (Земледельческий пер., 20), «Дом на Саввинской набережной». Много элитных новостроек сосредоточено также в районах Якиманка и Тверской. «Наблюдается децентрализация элитной застройки: на смену традиционным районам Москвы приходит альтернатива — Таганский, Пресненский районы, район Кутузовского проспекта», — говорит Екатерина Тейн. Кроме того, эксперты «Миэль» отмечают, что основная часть новостроек (67,9% площадей и 74,5% квартир) относится к крупным многоквартирным комплексам, 19,2% площадей и 15,8% квартир расположены в среднеквартирных домах, в малоквартирных и клубных домах — 9—13% квартир и площадей, заявленных по проекту. Вообще, увеличение масштабности элитных комплексов называют главной тенденцией последнего года. «Масштабность проектов определяется появлением большого количества проектов комплексной застройки — это новое явление на рынке жилья, перспективы его развития связаны с поддержкой властями Москвы данного направления, а также ограничением, наложенным на точечную застройку. Это, в свою очередь, ведет к необходимости диверсификации площадей», — отмечает Константин Ковалев.

Например, комплекс «Доминион» на пересечении Ломоносовского проспекта и проспекта Вернадского, который строит компания «Интеко», представляет замкнутую и самодостаточную систему, обладающую собственными службами сервиса, инфраструктурой, детскими площадками и рекреационными зонами. Другими словами, практически все необходимое обитатель такого жилого комплекса может получить, не выходя за его пределы. Одним из основных достоинств этого объекта является большая обустроенная территория. На участке почти в 15 га на свободной площадке возле метро «Университет» будут возведены 4 жилых корпуса (9—19 этажей). Квадратный метр жилья в комплексе «Доминион» стоит от $12 тыс.

По словам Екатерины Тейн, основная часть заявленных элитных проектов предполагает масштабное строительство, в отличие от небольших, точечных проектов 2004—2006 годов. Основные риски в данном случае — длительный срок строительства, что не всегда приемлемо для покупателей элитной недвижимости, которые не хотят долгое время жить в окружении строительной площадки.

«Отчасти в связи с этим можно прогнозировать рост интереса к клубным и малоквартирным объектам, количество которых будет ограничено по причине запрета точечной застройки в центре. Это, в свою очередь, может обусловить скачкообразный рост цен на подобное жилье», — говорит Екатерина Тейн и прогнозирует отсрочку строительства большинства комплексов, в том числе из-за сложностей с привлечением финансирования на фоне мирового кризиса.

Несмотря на активные заявления застройщиков о возведении новых высококачественных объектов в центре города, в течение всего первого полугодия 2008 года в продаже появилось только несколько подобных объектов. Среди них эксперты Blackwood отмечают жилой комплекс Sky House общей площадью более 140 тыс. кв. м, расположенный по адресу ул. Мытная, 40—44 (район Якиманка) — девелопер компания «Капитал Груп»; реконструируемый особняк на 9 квартир общей площадью 3 тыс. кв. м в М. Каковинском пер., 6 (район Арбат). По данным IntermarkSavills, к июлю продажи квартир велись в 28 элитных жилых комплексах (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»), из которых лишь 2 проекта, расположенных в Б. Знаменском и в М. Каковинском переулках, вышли на рынок в 2008 году. Старт продаж других заявленных элитных жилых комплексов отложен на вторую половину 2008 года.

Это позволит сохранить прежнюю динамику рынка, но с замедлением темпов роста цен в 2010—2011 годах. В 2009 году цены могут подняться на 10—12% в первом полугодии и 5—10% во втором полугодии. По итогам 2010 года рост цен также может достичь 10—12%. По мнению аналитиков IntermarkSavills, во втором полугодии 2008 года рынок элитного жилья ожидает незначительное повышение средних цен (в случае, если выход заявленных крупных проектов будет отложен) или даже ценовая стабилизация (если начнутся продажи в новых крупных объектах, таких как ЖК «Гончарный», «Татарская, 13» и пр.). Максимальный рост цен на первичном рынке элитного жилья за весь 2008 год прогнозируется на уровне не более 30%.

 Источник: Профиль