Рынок столичной офисной недвижимости по-прежнему демонстрирует устойчивый рост объемов офисных площадей.
Стоит отметить, что данная информация не претендует быть сенсационной, такое положение дел наблюдается с начала 90-х годов и по всей видимости сохранится еще на протяжении многих лет. Действительно, спрос на офисные помещения в Москве существенно превышает предложение. По данным экспертов компании DeltaRealty, рынок офисной недвижимости стабилизируется в лучшем случае лишь к 2014 году.
При сегодняшних темпах строительства достичь этого показателя можно уже через семь-восемь лет. Правда, при этом необходимо учитывать ежегодное увеличение спроса. Например, как отмечают эксперты, – к 2014 году столице понадобится уже около 15 млн. кв. м., при этом в среднем увеличение объемов ввода площадей составляет 200 тыс. кв. м в год, но все-таки спрос растет значительно быстрее вводимых объемов. Стоит отметить, что качественно переломить ситуацию на некоторое время сможет ММДЦ «Москва-Сити», благодаря которому московские офисные воротнички получат столь необходимые им 2,5 млн. кв. м.
Рынком правит многофункциональность, масштабность и децентрализация
Согласно аналитическим данным компании Welhome, в текущем году увеличение рынка качественных офисных площадей составило 425 тыс. кв. м, что суммарно на конец квартала составляет 7,15 млн. кв.м. Кроме того, в течение года запланирован ввод еще порядка 800 тыс. кв. м. Так, в 1 квартале 2008 года на рынок вышли офисные помещения в таких крупных бизнес парках как: Riga Land и Химки, WESTERN GATE и Nordstar Tower. Стоит отметить, что в 1 квартале нового 2008 года продолжается наметившаяся в 2007 году тенденция Mixed use development. Особенно четко «многофункциональность» прослеживается в сегменте коммерческой недвижимости – многофункциональные комплексы достигают в своей доле до 35% на рынке коммерческой недвижимости.
Кроме того, данные о вводе объектов на рынок в 2008 году позволяют оценить все больше проявляющуюся децентрализацию. В основном это офисные площади в составе бизнес парков и многофункциональных комплексов. Сегодня лидером по предложению офисных площадей является зона, расположенная между Садовым кольцом и ТТК. Офисные предложения за МКАД достигают 24%. В свою очередь, распределение объектов по классам на рынке офисной недвижимости не изменилось сохранив тенденции прошлого года. В частности, по -прежнему отмечается постепенное увеличение офисных площадей в сегменте класса А и не менее постепенное сокращение объектов низших классов, путем реконструкции, обновления фасадов, замены коммуникаций и редевелопмента.
Доля свободных качественных площадей достигает 5-6%
Спрос по-прежнему превышает предложение. Его рост обусловлен, как выходом на рынок новых российских и западных компаний, так и расширением действующих на рынке предприятий. Доля свободных предложений действительно качественных площадей от общего объема едва ли достигает 5-6%. Предпочтения арендаторов смещаются в сторону ТТК и МКАД. Это связано с дефицитом свободных площадей в бизнес центрах в пределах Садового кольца и ограничением строительства в пределах Садового кольца. Основную долю в аренде помещений занимают компании работающие на рынке услуг. Стоит отметить, что с выходом на рынок новых качественных объектов наметилась тенденция спроса и на качество арендуемого офисного помещения. В свою очередь, в структуре спроса на аренду офисного помещения по метражу изменения незначительные. Так, наибольшей популярностью по -прежнему пользуются офисы 200-300 кв. м
Желающих купить и арендовать заранее стало больше
Согласно статистическим данным компании Welhome, по сравнению с предыдущим периодом прошлого года на 10% увеличилась доля желающих купить офисное помещение, нежели арендовать. Активный спрос на покупку офиса обусловлен вероятнее всего выходом некоторых компаний на другой уровень и повышением арендных ставок. Кроме того, все чаще компании в целях оптимизации собственных расходов, выбора предложения на рынке (из числа анонсируемых проектов) заранее подписывают договора аренды. В 1 квартале такой договор подписала компания Евразия Логистик на аренду 13,2 тыс. кв.м офисных площадей в Nordstar Tower - первого офисного небоскреба, возводимого за пределами «Москва Сити» компанией «ДС – Девелопмент». В среднем 77% компаний подписывают предварительные договоры до срока сдачи объекта в эксплуатацию. При этом сроки договоров увеличились и составили в среднем 5-7 лет. Вероятно, такой период будут зафиксирован на ближайшее время и не будет больше увеличиваться.
Растет спрос, растут и цены!
Увеличение арендной ставки за первый квартал 2008 года достигло 4,2%. Что интересно, по сравнению с 1 кварталом 2007 года арендные ставки класса А увеличились на 36%, класса В на 19%. Такой разный рост арендных ставок объясняется куда большим дефицитом именно первоклассных площадей. Например, сегодня средняя стоимость в пределах Садового кольца на офисы класса А составляет 12700$, что на 22% превышает среднюю стоимость последнего квартала ушедшего года. Прогнозы, сделанные на основании темпов роста стоимости позволяют увидеть, что значительные повышения происходят в первый и четвертый квартал. Поэтому во 2-3 кварталах стоит ожидать незначительного повышения стоимости. В свою очередь, средняя стоимость в зоне, расположенной между СК (Садовое кольцо) и ТТК в офисах класса А составляет 6000-7000 $. Еще более дешевой является зона, расположенная между ТТК и МКАД. Здесь площади в офисах класса А обойдутся в 4000 $.
Вадим Горжанкин, обозреватель Realto.ru
Источник: Realto.ru
