Такая профессия: площадью управлять. Эксперт, 17 марта

Рынок управления коммерческой недвижимостью на Юге делает первые шаги...

Ещё полтора-два года назад привлечение профессиональной управляющей компании к управлению коммерческим объектом было на Юге экзотикой. И до сих пор большинство местных инвесторов и собственников, по мнению экспертов, пытаются обходиться своими силами. Тем не менее, с начала прошлого года в Ростове и Краснодаре стали на постоянной основе работать структурные подразделения и представители сразу нескольких известных и крупных консалтинговых, маркетинговых и управляющих компаний полного цикла: Blackwood, Colliers International, GVA Sawyer, Bekar, Horwath. Большого спроса на их услуги нет, но он неизбежно будет — так аргументируют игроки свой на первый взгляд преждевременный приход.

Формирование спроса

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника на определённом этапе жизненного цикла объекта недвижимости (замысел, анализ, проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию, обслуживание, эксплуатация, изменение функционального назначения и др.). Управляющая компания (УК) может также оказывать содействие в выстраивании схемы девелоперского проекта и в привлечении инвестиций.

Перечисленные именитые компании пока не предлагают в нашем регионе полный цикл управления, но их услуги в части маркетинговых исследований, консалтинга, привлечения инвестиций, по словам руководителей УК, уже весьма востребованы.

«Региональные представительства открываются, когда надо отрабатывать уже заключённые соглашения, — говорит Оксана Крымина, генеральный директор маркетинговой группы БЕШ (занимается созданием управляющих компаний в России и исследованиями рынка управления недвижимостью). — Местный девелопер принимает решение о передаче объекта в управление не сразу. Хорошо, если он подключается в момент подготовки проекта, на этапе проектной документации. Те, кто не обращается к консультантам на этом этапе, скорее всего, имеет мало перспектив и для передачи потом в управление. Следовательно, и для УК есть смысл окучивать клиента тогда, когда он только начинает готовить проект. Поэтому на данном этапе гораздо целесообразнее оказывать именно маркетинговые и консалтинговые услуги, нежели предлагать управление объектом. Кроме того, продвижение маркетинговых услуг допускает гораздо большую активность и даже агрессивность методов без потери имиджа консультанта».

«Безусловно, основными заказчиками являются столичные и иностранные крупные инвесторы, которые выходят на Юг или только присматриваются к нему, — подтверждает Кирилл Завьялов, генеральный директор компании GVA Sawyer ЮГ. — Им нужны предварительные глубокие, проведённые на месте, исследования рынка: социально-демографические характеристики населения города, общая характеристика рынка торговой недвижимости с описанием действующих, строящихся и проектируемых объектов, окружающей инфраструктуры. Обязательно изучается и анализируется структура спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости: арендная политика и уровень ставок, присутствие или заинтересованность потенциальных арендаторов, наличие в городе торговых операторов, сетей. Только после этого составляется SWOT — анализ развития объекта. Что касается готовых или возводимых объектов, то тут заказ чаще всего ограничивается брокериджем — привлечением арендаторов, разработкой условий и пакета документов, устанавливающих взаимоотношения с ними, и проведением арендной политики. Местных же девелоперов и застройщиков в большей степени интересует концепция будущего объекта, так как они располагают собственными, на их взгляд, вполне достаточными знаниями о рыночной ситуации. А самостоятельное профессиональное управление и эксплуатация объекта им кажутся и вовсе посильными».

По мнению аналитиков, излишняя самоуверенность инвесторов подводит их даже на развитых рынках. Так, в прошлом году Москва недосчиталась более половины торговых центров, чьё открытие было заявлено на 2007 год. Как считают эксперты, причина стагнации в том, что девелоперы переоценивают свои силы и недооценивают тенденции рынка.

Александр Скоробогатов, генеральный директор компании «Сопровождение-ЮГ», официального представителя и партнёра компании Becar. Commercial Property в Ростовской области, указывает на существенное различие между местными и крупными — федеральными и транснациональными — игроками. Если крупные девелоперы приходят, как правило, со своими проработанными и отработанными концепциями, для реализации которых ищут место, то региональные застройщики действуют ровно наоборот: уже имея место, разрабатывают под него концепцию. «Хорошо ещё, если они понимают, что вопрос о привлечении УК должен решаться не тогда, когда здание уже построено и готово к эксплуатации, — говорит Александр Скоробогатов. — В идеале же консультанты нужны даже не на этапе проектирования и строительства, а на этапе возникновения идеи. Может быть, целесообразнее вообще не торгово-развлекательный комплекс (ТРК) строить, а офисное здание или гостиницу, или логистический парк, или выставочный центр. Самая правильная политика при выборе формы взаимодействия с УК — это когда приходят люди, у которых есть деньги, и спрашивают, куда наиболее эффективно их стоит вложить. Мы пытаемся входить в контакт со всеми застройщиками и инвесторами в регионе, рассказываем о преимуществах, которые они могут получить в сотрудничестве с УК. Понимание у многих находим, но как только доходит дело до вопроса, сколько это будет стоить — многие переговоры вянут. Но ведь заплатив сейчас, ты получишь результат в будущем. Это, конечно, более дальновидная политика, но не все готовы ей следовать».

Опасное промедление

Эксперты считают, что даже единичные факты обращения местных девелоперов и застройщиков к консультантам — это уже большой шаг вперёд. Это означает, что участникам рынка стало понятно: увеличение предложения коммерческих площадей ведёт к усилению конкуренции, и ошибки в концепции и управлении могут привести завтра к потерям доходов и самого бизнеса.

Александр Скоробогатов приводит в пример положение с офисной недвижимостью, сложившееся в Ростове-на-Дону: «В Ростове более 12 новых объектов офисной недвижимости класса В+ и класса А, часто, впрочем, сомнительного. При этом даже самые известные бизнес-центры и офисные здания стоят часто наполовину не заполненными. Самое парадоксальное в этой ситуации то, что рынок офисной недвижимости в Ростове далёк от насыщения».

Эксперты уверенно называют причины сложившейся ситуации: центры строились часто без серьёзных предварительных расчётов и учёта сложившихся требований к таким объектам, они нередко являются продуктом «коллективного творчества» большого числа собственников, которые в свою очередь не могут поделить зоны влияния и зоны ответственности, не могут договориться, кто же будет управлять объектом. Проблем с арендаторами в таком объекте возникает масса и на этапе привлечения, и на этапе эксплуатации арендованных площадей.

«Ни один современный объект коммерческой недвижимости не может существовать и тем более развиваться без УК, — убеждён Герман Крашенинников, генеральный директор ADM Group. — Собственники жестоко ошибаются, если думают, что своими силами или же наняв двух-трёх человек и просто передав им функции по сбору арендной платы и вызову сантехников, можно управлять такой серьёзной и сложной структурой, как, например, ТРК. Технологии управления торговым комплексом представляют собой огромный пакет документов, в котором описаны все технологические процессы, связанные как с эксплуатацией объекта, так и с оперативным управлением. Прописано абсолютно всё — действия, критерии оценки качества работы. Вплоть до инструкций, в каком порядке ручки протирать. Причём в каждом пункте должны быть соблюдены интересы всех сторон: инвесторов, собственников, арендаторов, посетителей. Если вы выбросите какую-то составляющую, система не сложится и может рухнуть весь проект».

Кирилл Завьялов утверждает, что собственники психологически не готовы платить сторонним профессиональным УК, которые, собственно, и призваны не допускать возникновения таких проблем. В то же время практика показывает, что на развитых рынках коммерческой недвижимости отсутствие УК является существенным минусом и для соинвесторов, и для арендаторов — тем более, если собственник рассчитывает продать объект. Герман Крашенинников уверен, что последний рискует ничуть не меньше, чем те, кто эксплуатирует объект: «Так как многие застройщики выходят из тех, кто специализируется на строительстве жилья, то и схемы используют похожие — распродают кусками, этажами. Получил деньги от продажи — и вложил их в новое строительство. И так далее по экспоненте. В таких объектах создаются нечто вроде ТСЖ из пула собственников. Найти инвестора, который захочет купить такой объект целиком, невероятно сложно — он должен будет выкупать все эти проданные площади у отдельных собственников. И он будет, скорее всего, ещё очень долго обременён плохо управляемым и, соответственно, приносящим малую прибыль объектом».

«Менталитет собственников изменится, когда их трудности станут достаточно серьёзными, когда они начнут нести убытки, получать отказы в финансировании, — говорит Александр Скоробогатов. — А инвесторы — будь это банки или инвестиционные фонды или даже частные лица и компании — ещё более тщательно изучают концепцию, коммерческое обоснование, бизнес-план проекта. Это закон рынка. Более цивилизованные форматы вытесняют более старые, более просчитанные бизнес-модели вытесняют и приводят к краху модели интуитивные».

В своих исследованиях рынка коммерческой недвижимости многие эксперты отмечают также и естественное снижение нормы прибыли, сопутствующее повышению конкуренции. Они указывают, что те 25–30% прибыли от оборота коммерческого объекта или его продажи, которые позволяли компенсировать неразумные издержки и просчёты, уже в прошлом. Сегодня можно говорить не более чем о 15%, и то только для грамотно спроектированных, построенных и управляемых объектов.

Конкуренцию, безусловно, подтолкнёт и активная экспансия столичных и зарубежных игроков в регион. Многие аналитики отмечают, что предпосылки для усиления экспансии на Юг созрели даже независимо от инвестиционного климата в регионе. Рынок коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга уже достаточно освоен, а в некоторых сегментах даже перенасыщен. Так, в сегменте торговой недвижимости, по последним данным службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME, на начало 2008 года в Москве насчитывается порядка 190 современных торговых и/или торгово-развлекательных комплексов. При этом сам сегмент по-прежнему сохраняет высокую инвестиционную привлекательность в силу его быстрой окупаемости по сравнению с другими форматами коммерческой недвижимости. Однако капитал всё более активно перемещается в те регионы, где ТРК ещё в диковинку. В ЮФО даже в самых крупных городах их единицы. Соответственно, становятся востребованными и услуги УК с учётом их опыта работы в обеих российских столицах.

Конкуренция предложений

Как только на Юге началось безудержное строительство, в Ростове, Краснодаре, Волгограде стали регулярно проводиться разного рода семинары и конференции для собственников недвижимости. Их инициаторами выступали разного рода ассоциации и гильдии управляющих и девелоперов. Так в регион пришёл девелопмент в современном узкопрофессиональном его понимании, при котором акцент делается на эффективное управление проектами и собственностью, а не на владение ими.

Параллельно в регионе появились первые доморощенные УК. Чаще всего это подразделения, созданные собственником специально для управления его объектом — так называемые «карманные» УК —  и продолжают обслуживать только «свои» объекты, несмотря на достаточно высокое качество управления, выработанные собственные или заимствованные в передовой российской и мировой практике стандарты. Пример — УК, созданная Группой компаний «Горизонт» для управления одноимённым ростовским мегацентром, пока — единственным. В Волгограде  Diamant Development Group (DDG)  создала подразделение DDG realty management (управление объектами торговой, офисной, производственной, складской и гостиничной недвижимости). На сегодня эта компания владеет и управляет 46% торговой и 15% всей офисной недвижимости Волгограда. Существование столь крупного девелопера в городе, по мнению Елены Ковальчук, руководителя отдела маркетинга и развития DDG, существенно сдерживает экспансию федеральных игроков в силу того, что объекты DDG занимают ключевые места в городе.

Есть и успешные примеры, когда «карманная» УК стала предлагать свои услуги на открытом рынке. В Ростове-на-Дону так появились «Офис-Сервис» (управление бизнес-центрами и офисами). Сегодня «Офис-Сервис» имеет площади в управлении практически во всех старых и новых офисных и бизнес-центрах Ростова, плюс отдельно расположенные собственные офисы десятков компаний. Собственные УК стали создавать и менеджеры, получившие опыт работы в своём секторе. Таким образом создали Южно-Российскую УК «Злато Скифов» (отель-менеджмент), специализирующуюся на управлении малыми гостиницами в Ростове-на-Дону и области и на Черноморском побережье.

В прошлом году о себе достаточно громко заявила также ростовская УК ADM Group (выделенное подразделение в одноимённой девелоперской компании), под чьим управлением находится торговый центр моды «А`стор Плаза». ADM Group пошла особым путём. Она сейчас реализует свой собственный сетевой проект ТРК «Калинка-Малинка». Особенность его в том, что проект изначально разрабатывался для широкого круга инвесторов. Для самой ADM Group идеальной является схема, при которой компания выступала бы только в роли девелопера, сопровождающего проект на всех этапах, но не инвестировала бы в его реализацию только собственные средства. Таким образом, запуская проект, ADM Group пытается сформировать рынок для своей УК. По словам Германа Крашенинникова, в скором времени строительство второго сетевого ТРК площадью 150 тысяч кв. метров начнётся в Краснодаре. В Волгограде, Самаре и Нижнем Новгороде ведётся поиск подходящих участков, рассматриваются и другие крупные города — не только России, но и стран СНГ. По сути, ростовская компания намерена сыграть по правилам крупнейших девелоперов, не довольствуясь работой с местной аудиторией.

Амбиции краснодарской УК «СИТИ-ЦЕНТР», получившей в управление ростовский торговый центр «Сокол», значительно скромнее, однако, по мнению аналитиков, рынок у неё может быть весьма обширным. У «СИТИ-ЦЕНТРА» есть действующий проект в Краснодаре. Это торговый центр районного масштаба — формат, который может быть востребован не только в крупных городах, где компания рискует рано или поздно вступить в лобовую конкуренцию с федеральными и транснациональными проектами, но и в городах «второго эшелона» — с населением до 500 тысяч человек. Такие проекты соответственно часто работают и с арендаторами «второго эшелона», среди которых много местных торговых компаний.

Сегодня вполне можно говорить о конкуренции между региональными и федеральными УК. Впрочем, они зачастую работают на разную аудиторию. Большие проекты ТРК, требующие привлечения заметных инвестиций, заручаются поддержкой именитых консультантов. Но такая поддержка ни к чему, к примеру, торговому центру районного масштаба. Кирилл Завьялов допускает, что между местными и столичными игроками возможно некое разделение труда: столичные оставят за собой консультационные и маркетинговые функции, а вот управление уже готовым объектом, его эксплуатацией вполне логично возложить на местных управленцев. «Управлять эксплуатацией объекта, отношениями с арендаторами в удалённом доступе практически невозможно, говорит г-н Завьялов. — Создавать региональное подразделение — долго и дорого, и если на местном рынке будет достойное предложение, то им не преминут воспользоваться собственники объекта».

Директор УК «Офис-Сервис» Олег Пилипенко добавляет: «Для собственника  приглашение УК из Москвы и тем более из-за рубежа значительно увеличивает издержки и цену услуги. Надо понимать, что расходы этой УК по созданию подразделения с нуля будут весьма велики, особенно если здесь им предлагают только один объект. Это прямо или косвенно будет закладываться в цену услуг. Да и сама УК может не согласиться на предложение, если объект недостаточно велик и недостаточно интересен и перспективен».

«Местные УК занимаются маленькими торговыми комплексами не от хорошей жизни — крупные проекты приводят своих управляющих, — говорит директор УК “СИТИ-ЦЕНТР” Андрей Егоров. — Мелкие проекты вообще менее интересны, поскольку они предполагают меньшую доходность. Но мы готовы с ними работать. Сейчас мы, к примеру, занимаемся формированием пула арендаторов для ТРК площадью 40 тысяч кв. метров в Таганроге, объект находится в стадии проектирования. Рассчитываем в дальнейшем взять его в управление».

Ранее у УК «СИТИ-ЦЕНТР» был неудачный опыт работы с собственниками ростовского районного ТРК «Сокол». С компанией был подписан договор на управление объектом, однако после запуска центра отношения были разорваны из-за финансовых разногласий с собственником.

Крупных проектов — единицы, небольших — десятки и сотни. Однако это пока десятки и сотни лишь потенциальных клиентов — собственники на Юге до сих пор весьма консервативны. Пока круг собственников на Юге широк, у девелоперов работы хватит. «Следует спросить инвестора и собственника, чего он ждёт от УК, — говорит Оксана Крымина. — За что он готов платить? За своевременную смену лампочек и исправление текущих кранов? Конечно же, нет. Собственник хочет привлечь соинвесторов, хочет получать высокий и стабильный доход от своей недвижимости, увеличить её рыночную стоимость, минимизировать расходы по владению недвижимости и её управлению. Надо соблюдать целый ряд формальностей и требований, сложившихся на этом рынке, — цивилизованно предоставлять определённого формата коммерческие предложения, присутствовать на деловых мероприятиях. Тогда УК будет на виду и исчезнут основания для неверных по сути утверждений о том, что спрос не сформирован».

Источник: Эксперт