Сейчас рынок аренды находится в несколько более выигрышном положении по сравнению с рынком купли – продажи недвижимости.
Сделки на нем совершаются, ведь многие из тех, кто запланировал купить дом, на время отказались от этой идеи, предпочитая снимать за городом коттедж. С другой стороны, не за горами дачный сезон. Конъюнктура же рынка сегодня такова, что арендатор может теперь выбирать из гораздо большего числа предложений и платить меньшую цену.
Кого хочешь выбирай.
Рынок загородной аренды традиционно является достаточно инертным и в большей степени зависит от сезонности, нежели от изменений, происходящих на финансовых рынках. Однако изменившаяся ситуация в экономике затронула и этот сегмент. В первую очередь она отразилась на объемах предложения, которые существенно выросли. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood , перечислила причины этого явления. Во – первых, сказала она, на рынок «вышли» дома, ранее выставленные на продажу. Многие собственники, инвестировавшие ранее свои средства в покупку загородного жилья с целью получения прибыли от роста стоимости актива, в текущих условиях предпочитают сдавать дома в аренду в ожидании возобновления роста рынка. Во-вторых, на рынке появились залоговые дома, предлагаемые в аренду или на продажу каким-либо банком. В-третьих, есть ряд домов, освободившихся досрочно в связи с невозможностью предыдущих нанимателей платить прежнюю арендную ставку. Наконец, многие владельцы загородных домов, нуждаясь в средствах, вынуждены сдавать их в аренду, чего раньше не делали. «Предложение увеличилось на 25% по сравнению с тем же периодом прошлого года», — заявил Евгений Иванов, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». А данные компании Blackwood показывают увеличение в 3,5 раза по сравнению с январем 2008-го! Ну а что же спрос? Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME, говорит, что количество тех, кто отказался от покупки дома и пока арендует жилье, несколько возросло, но в целом спрос снизился за счет снижения платежеспособности арендаторов. Кроме того, большинство потенциальных съемщиков переориентировались на предложения в более низком ценовом диапазоне, констатирует эксперт. «Спрос на аренду упал в связи с экономической ситуацией, так как аренда загородной недвижимости не является первостепенной задачей для решения жилищного вопроса», — поясняет Евгений Иванов. Как бы то ни было, сегодня можно снять дома даже в таких коттеджных поселках, которые вчера были «закрытыми». Например, в «Росинке» на Пятницком шоссе, в Серебряном Бору и в «Покровских холмах», где жили иностранные арендаторы. Эти поселки не случайно всегда пользовались высоким спросом: в «Росинке», помимо прекрасной инфраструктуры, имеется Британская международная школа, в «Покровских холмах» — школа, детский сад. «Финансовый кризис привел к тому, что многие иностранные компании были вынуждены закрыть свои представительства или отозвать своих сотрудников из России, — говорит Мария Литинецкая. — Соответственно, после их отъезда из страны количество предложении в данных поселках увеличилось и управляющие компании стали идти на уступки». Листы ожидания, в соответствии с которыми арендаторам раньше приходилось ждать этих домов по 1,5—2 года, теперь потеряли свою актуальность.
Не ниже плинтуса
Итак, объемы предложения аренды возросли, соответственно, цены немного снизились. Раньше, в докризисные времена, коттедж, пригодный для комфортного проживания семьи из четырех человек, находящийся в 45 километрах по северо-западному, западному и юго-западному направлениям Подмосковья, можно было снять по цене от $1100 до $4000 в месяц. Кирпичный дом от 100 до 500 кв.м с качественной внутренней отделкой и приличной мебелью в пределах 30 км от М КАД ежемесячно обходился арендатору в $3—6 тыс. Такие же объекты, но предлагавшиеся в элитных коттеджных поселках, шли по ценам от $6 до $ 15 тыс. в месяц. От $ 15 тыс. сдавались дома, построенные и отделанные по индивидуальному проекту площадью от 400 кв.м, расположенные в традиционно элитных местах (в основном по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе). Были и более дорогие предложения — от $20 тыс. и выше, доходило даже до $100 тыс. Сейчас эксперты ожидают, что переоцененные предложения, которых довольно много в дорогом сегменте, будут стремительно дешеветь. Остальные также несколько упадут в цене. «Очевидно, что рост объемов предложения при достаточно ограниченном спросе ведет к снижению ставок: собственники, не желающие, чтобы их дома простаивал и месяцами, готовы идти на уступки по ценам, чтобы оказаться конкурентоспособными, — утверждает Мария Литинецкая. — Кроме того, многие собственники понижают арендную ставку в связи с ростом курса доллара (так как изначально все коттеджи выставляются на рынок аренды в долларовом эквиваленте)». Такая ситуация может сослужить хорошую службу многим нанимателям: с учетом дисконта, который в текущих условиях готовы предоставлять владельцы коттеджей, вполне реально снимать более качественные дома за меньшие суммы. Вместе с тем обвал цен в ближайшие месяцы Мария Жукова, первый заместитель генерального директора «МИЭЛЬ – Аренда», не ожидает, добавив, что «для этого нет предпосылок». «В целом арендные ставки на дома снизились на 20-30 %», - признает Евгений Иванов. – Часть ранее заселенных арендаторов также требуют от агентов решить вопрос о дальнейшем понижении цены аренды. Однако они ожидают больших скидок, чем арендодатели готовы предоставить».
Сдавайтесь!
Ну а если посмотреть на сдачу коттеджа как на бизнес? Покупать дом в Подмосковье специально для этого не стоит: как инвестиционный бизнес это невыгодно, потому что сроки окупаемости очень велики. Другое дело, если покупка дома в любом случае планируется для каких-либо дополнительных целей. «Такие операции целесообразны только с целью сохранения собственных средств в долгосрочной перспективе и получения дохода без особых хлопот, — советует Владимир Кузнецов. — Выбор дома, конечно, зависит от бюджета, которым располагает инвестор, но в любом случае я не рекомендовал бы крайности. Самые дешевые объекты имеют низкий потенциал доходности, поэтому смысла в их покупке мало. Очень дорогой загородный дом тоже может принести проблемы собственнику, так как его сложно сдать в аренду. Самый выгодный вариант — это приобретение объекта, способного приносить ежемесячный доход в диапазоне $5—10 тыс. Я бы рекомендовал рассмотреть варианты на вторичном рынке, нейтральные и умеренные с точки зрения архитектуры и дизайна и расположенные в обжитых местах с хорошей транспортной и социально-бытовой инфраструктурой». Ну а если дом уже есть и владелец в нем не живет? Тогда его, несомненно, нужно сдать, чтобы он не пустовал: известно, что если в доме живут люди, то он лучше сохраняется. Ну а ставку аренды можно определить, посоветовавшись с риэлтором, исходя из таких характеристик, как местоположение коттеджа, площадь, качество строительства, окружение. Так, наиболее востребованными в сегменте элитной загородной аренды являются дома общей площадью около 400 кв.м с отделкой под ключ и мебелью, на расстоянии до 25 км от Москвы в готовых обжитых поселках. Большим спросом пользуются западные направления — от Новорижского до Калужского: они лучше как в плане экологии, так и транспортной доступности и инфраструктуры. В перспективе рынок аренды не ждет никаких существенных потрясений. Правда, «традиционно рынки купли-продажи и аренды находятся в обратно пропорциональных связях: если объемы продаж снижаются, возрастают показатели для аренды, и наоборот». — замечает Владимир Кузнецов. Несомненно, пройдет время, и рынок продаж восстановится. А пока тем, кто хочет жить за городом, нужно пользоваться новыми возможностями на рынке аренды.
