Ни одна проблема не коснулась в последние годы жизни столичного региона так остро, как транспортная.
И, как ни парадоксально, это явилось следствием вполне позитивных процессов – стремительного развития экономики Москвы, Московской области и страны в целом, усиления роли Подмосковья в качестве её транзитного центра.
Новый проект строительства Центральной кольцевой автодороги с бюджетом в $ 15,5 млрд. направлен на то, чтобы существенным образом поправить ситуацию. Масштаб строительства заставляет также обсуждать и все сопутствующие эффекты, возникающие в результате возникновения ЦКАД.
Скорость, время, расстояние
Специалисты рынка недвижимости называют несколько факторов, которые станут следствием развития строительства 530 км дорожного полотна вокруг Москвы. Первый и самый главный, называемый в качестве позитивного, - это разгрузка МКАД. Возможно, высказывает предположение Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate, ЦКАД оттянет часть транзитного транспортного потока от МКАД и станет настоящей объездной дорогой вокруг Москвы при условии, что движение транзитного грузового транспорта за новое кольцо будет ограничено. При таком условии разгрузятся, пусть частично, радиальные дороги в 30-километровой зоне области. По мнению Дмитрия Макарова, генерального директора компании директора по развитию компании MOZAIK Development, при условии создания объездных путей в районах таких подмосковных городов как Химки, Балашиха, Ногинск, Одинцово, Дзержинск и др., ЦКАД, помимо своего международного значения, исправит ситуацию с многочисленными пробками на автодорогах местного уровня.
Важным станет и повышение скорости движения- по планам организаторов проекта до 110-140 км/час. Как отмечает Олег Маринин, президент компании «Парк Групп», из-за того что в Подмосковье качество дорог не соответствует европейскому уровню, скорость движения на большинстве трасс в 1,5-2 раза ниже, чем в Европе. Именно это является большой проблемой при реализации девелоперских проектов: транспортная доступность является одной из важнейших характеристик рынка загородных объектов недвижимости. Однако было бы наивно рассматривать проект ЦКАД как панацею от всех неудобств. Тем более что основная нагрузка ложится все-таки на радиальные трассы. Видимо, поэтому уже сейчас говорят о перспективах строительства еще одного кольца - в 100 км от МКАД,
В качестве положительной перспективы в компании «Новый город» отмечают возможность повышения популярности восточных трасс. Как известно, Горьковское, Щелковское, Рязанское и другие шоссе - в планах реконструкции. Но процесс это, конечно, небыстрый. А вот если будет построена ЦКАД, говорит Наталья Орлова, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город», то потоки будут скорректированы, существующие трассы разгрузятся. Восточное Подмосковье станет более привлекательным для проживания.
Второе важное обстоятельство - повышение доступности многих районов области, о чем говорят эксперты рынка недвижимости. Сейчас все чаще можно слышать, что свободных земель под коттеджную застройку в Подмосковье практически не осталось, говорит Сергей Гоз, генеральный директор компании «Элит-строй». Но надо понимать, что проблема не в физической нехватке земли - в дефиците именно участки, доступные для проезда, находящиеся рядом с коммуникациями. С этой точки зрения строительство трассы откроет новые горизонты для загородного строительства.
Да и для городского тоже. В случае если ЦКАД будет проходить неподалеку от какого-нибудь небольшого подмосковного города, движение от которого до ближайшего шоссе ранее было затруднено, то, безусловно, этот проект станет для города ключевым, и недвижимость в нем, конечно, будет расти в цене, утверждает Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome. По мнению Кузнецова, на рынок недвижимости московского региона в целом строительство ЦКАД радикального воздействия не окажет, но безусловно добавит привлекательности «среднему Подмосковью» и привнесет несколько дополнительных процентов в динамику спроса и цен этого и без того динамичного района.
Инфраструктурный момент
Третий важный результат связан с развитием инфраструктуры. Интересно, что зарубежные наблюдатели, обобщающие данные рынков коммерческой недвижимости, не делят Москву и территории ближнего Подмосковья, Для них это столичный регион, несмотря на то что административно территории попадают в границы двух разных субъектов РФ. И такое обобщение показательно - степень насыщенности площадями коммерческой недвижимости ближнего Подмосковья и мегаполиса вполне сопоставимы, показатели этих рынков близки. Этого не скажешь о среднем и дальнем Подмосковье - там ситуация совсем другая. Отчасти динамику развития городов-спутников столицы обусловило строительство МКАД. Аналогичное может произойти и с более отдаленными районами области. В компании Welhome говорят об этом следующее: «Можно вспомнить, что МКАД изначально задумывалась как дорога для транзитного движения вокруг Москвы. В то время никто не мог предположить, что здесь будут строиться мегамоллы, выставочные центры и другие объекты инфраструктуры».
Самым перспективным направлением, которое могло бы развиваться в прилежащих к ЦКАД районах, могло бы стать складское, отмечают многие эксперты рынка. По прогнозу Максима Сухарькова, развитие даже этого одного направления имеет значительный мультипликативный эффект. Если вдоль дороги будут развиваться объекты коммерческой недвижимости, в основном складские терминалы, то это будет способствовать уменьшению потока иногороднего грузового транспорта, везущего товары в Москву и область на прилегающих к Москве магистралях и в самом городе. Появятся новые рабочие места, будет востребовано новое жилье с жилой инфраструктурой. Возможен вывод из Москвы промышленных предприятий в эту зону.
Хотя расчет делается не только на один складской сегмент. По оценке, которую дают в компании MOZAIK Development, проект строительства ЦКАД и соответствующей инфраструктуры, безусловно, приведет к некоторому выравниванию ситуации с обеспечением офисными, торговыми, логистическими центрами ближнего, среднего и более дальнего Подмосковья. Удастся ли, как говорили раньше, при этом "стереть границы между городом и деревней"? Видимо, в какой-то мере, да. Хотя земельные участки и объекты недвижимости ближайшего Подмосковья (в радиусе до 10-15 км от МКАД) по-прежнему будут иметь более высокий статус и соответственно более высокую цену. При этом, по мнению Сергея Лупашко, руководителя компании «Рескор», жители уже существующих поселков от процесса реконструкции могут существенно выиграть, если в результате им придется тратить меньше времени на дорогу в Москву - это, конечно, повысит привлекательность этих мест, цену земли.
Один существенный момент отмечают в компании Blackwood: строительство скоростной автомагистрали приведет к активному развитию придорожных территорий, хотя при этом многое будет зависеть от политики властей в отношении выдела земельных участков частным инвесторам. Так, если будет выделяться придорожная полоса шириной не более 100 м, то на таких участках могут развиваться лишь street retail, автозаправочные станции, придорожные гостиницы, прогнозирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Строительство крупных объектов коммерческой недвижимости станет возможным лишь в случае получения инвесторами значительных участков земли шириной не менее 500 м.
Цены и экология
По прогнозу, который делают в разных компаниях, например компании Blackwood, ЦКАД создаст дополнительный импульс для развития как жилой, так и коммерческой недвижимости. Цены на земельные участки, а также на объекты обоих сегментов рынка в районе строительства скоростной автомагистрали будут расти. Схожим образом высказываются в MOZAIK Development: земли, прилегающие к ЦКАД, обладают значительным потенциалом девелопмента в различных областях. Там появятся складские и логистические центры, офисно-деловые центры, промышленные зоны, зоны высотной и малоэтажной застройки, примыкающие к городам, зоны коттеджной и дачной застройки, рекреационные зоны. Поэтому стоимость этих земель, безусловно, вырастет. Прогнозируемый рост цены земельных участков может составить до 50-100%.
О том, что эти процессы уже начались, также отмечают. Владимир Кузнецов: "Свое воздействие на рынок недвижимости этот проект уже оказал - стоимость земли в районах строительства ЦКАД за последнее время существенно возросла. Основные инвестиции здесь уже сделаны. Если говорить о перспективах развития рынка жилой недвижимости, то для того, чтобы сделать однозначное заключение, нужно видеть комплексный план освоения территорий».
Существуют, правда, и оценки другого характера. В компании «Новый город» говорят о том, что не все территории могут однозначно выиграть от появления мощной трассы. А за этим тоже может последовать некоторая реакция цен, Наталья Орлова отмечает: «В месте пересечения автострады с Новой Ригой можно ждать даже падения цен. Там очень большое количество коттеджных поселков построено практически на этой трассе. Эти проекты изначально вызывали сильное недоумение. Дома там позиционируются как класс люкс. А какой может быть "люкс" на магистрали, которой становится "бетонка"? Если говорить о коммерческих проектах, то, безусловно, появится дополнительная инфраструктура. Крупные супермаркеты - и это очень хорошо, потому что многие жители коттеджных поселков вынуждены ездить за покупками в Москву, и этим только ухудшают транспортную ситуацию. Должны появиться также мультиплексы, развлекательные комплексы, Это будет востребовано».
Наибольшую тревогу участников рынка недвижимости вызывает экологическая сторона проекта. По оценкам многих экспертов, районы, непосредственно прилегающие к новой дороге, несомненно, пострадают. Населенные пункты, расположенные вблизи ЦКАД, также потеряют свою привлекательность - вряд ли кто-то захочет покупать дом так далеко от города, чтобы созерцать из-за забора проносящиеся фуры.
