Храните деньги в недвижимости. Лучше в дорогой. Перефразировав афоризм Жоржа Милославского, героя всенародно любимого кинофильма «Иван Васильевич меняет профессию», подмосковные риэлторы на протяжении многих лет пытались предложить покупателю единственно верный рецепт того, как с умом потратить деньги. Учитывали ли продавцы возможный коллапс мировой экономики? Скорее нет.
Насколько справедливы оказались заверения продавцов, можно проверить уже сейчас. По крайне мере, утверждение, что элитный квадратный метр в кризис дешевеет гораздо медленнее, чем дешёвое жильё, на практике оказалось спорным. Падение стоимости дорогих домов шло даже большими темпами, чем в эконом классе.

Насколько справедливы оказались заверения продавцов, можно проверить уже сейчас. По крайне мере, утверждение, что элитный квадратный метр в кризис дешевеет гораздо медленнее, чем дешёвое жильё, на практике оказалось спорным. Падение стоимости дорогих домов шло даже большими темпами, чем в эконом классе.

По данным агентства МИАН, цены на загородное жильё с момента начала кризиса снизились в среднем на 30%. Более того, в I квартале 2009 года, в период наиболее низких продаж, размер максимальных скидок и бонусов, на которые были готовы идти девелоперы, достигал 50-60% как по домовладениям, так и по земельным участкам. Особенно сильно это коснулось объектов, изначально выводимых на рынок по завышенным ценам. В сегменте элитной загородной недвижимости в наибольшей степени потеряли в цене посёлки, расположенные на Новорижском, Киевском и Дмитровском направлениях — более 35%. По Рублёво-Успенскому и Калужскому шоссе ценовая корректировка состаила не более 20%, по Минскому шоссе эксклюзивные загородные домовладения подешевели примерно на 15%. Но упали не только цены.
«В период кризиса вследствие проблем с финансированием и падением уровня продаж темпы строительства загородного жилья снизились в 3-4 раза, — говорит Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства МИАН. — Строительные работы в 60-80% посёлков были приостановлены, а сроки ввода объектов в эксплуатацию перенесены на 1,5-2 года. При этом в наиболее сложном положении оказались девелоперы элитных загородных комплексов. Некоторые из них были вынуждены уйти с рынка, либо прибегнуть к реконцепции заявленных проектов (особенно это касается объектов, находящихся на ранней стадии реализации) в сторону более экономичного сегмента».

«За последний год объём строительства на подмосковном элитном загородном рынке резко сократился, — рассказывает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компанпн WELHOME. В 2009 году начались продажи лишь в единичных проектах, а многие застройщики и вовсе приняли решение о переориентации запланированных посёлков с подрядом на продажу участков без подряда. На сегодняшний день ситуация несколько стабилизировалась, прекратилось падение цен, начал расти спрос, и всё же большинство выходя-щих на рынок предложений находится в сегментах бизнес- и эконом класса, так как реализация подобных проектов занимает гораздо меньше времени».

В завершившемся 2009 году на загородный рынок жилья вывели около 40 новых загородных комплексов, которых — это организованные посёлки с участками без подряда (хотя игроки рынка ожесточённо спорят, можно ли называть это посёлками в общепринятом смысле слова). На долю же «элитки» приходятся в прямом смысле единицы. Лишь 2 посёлка из 40 позиционируются как элитное жилье. Это VIР- зона посёлка «Золотые пески» и Rublevo Residence. Кроме этого, летом было заявлено о планах компании «Сапсан», прежде довольно осторожно относившейся к такому типу жилья, по началу строительства элитного коттеджного посёлка в Завидово (Тверская область). Если же суммировать все первичные предложения на загородном рынке, то из 300 загородных посёлков, заявленных в предыдущие годы, сейчас доля элитных не превышает 10% против почти 30% в докризисный период.

В этом году доля дорогого жилья может сократиться ещё значительнее. Те застройщики, которые до кризиса начали работать в данном сегменте, свои проекты достраивают, но за новые браться, скорее всего, не будут. «Срок экспозиции объектов в элитном сегменте очень высок, а денежные средства сейчас дороги, — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ- Загородная недвижимость», — поэтому с инвестиционной точки зрения сегмент de luxe не очень привлекателен для инвесторов и девелоперов. Сейчас мы можем наблюдать, что он переходит к частным девелоперам, которые возводят по два-три, максимум пять домов».

Параллельно с сокращением доли «элитки» на рынке упал спрос на неё и со стороны покупателей. Более того, в период кризиса вообще спрос на загородное жильё сократился почти в 3 раза, число совершаемых сделок упало в 6-8 раз, а у некоторых девелоперов продажи практически прекратились, констатирует агентство МИАН. Если же говорить конкретно о категории de luxe, то в докризисные 2007-2008 гг. сделки с дорогим жильём в общей структуре спроса составляли около 15%, а по итогам прошлого года они не превысили 5%, в то время как число реальных сделок сократилось на порядок. МИЭАЬ менее пессимистично смотрит на эту ситуацию и приводит несколько другие цифры. По мнению Владимира Яхонтова, «...если говорить о структуре спроса, то по числу звонков и показов элит-ный сегмент потерял не более 10-15%. Хотя, что и говорить, если люди захотели приобрести элитную недвижимость и имеют такую возможность, решение о покупке они принимают более взвешено, чем прежде, и, как правило, это решение более отложено во времени».
Несмотря на то, что объём предложения в элитном секторе постепенно сокращается, требования к сегменту со стороны покупателей ужесточаются. Уже не идёт речь о домах под чистовую отделку, и довольно редко стороны соглашаются на заключение инвестконтрактов. Клиенты всё чаще предпочи-тают «стройке на года» качественные предложения на вторичном рынке, а также готовые дома в уже сданных или находящихся на завершающей стадии строительства посёлках. Одним из решающих факторов при покупке загородного особняка класса de luxe является его 100% готовность. Покупатели по-прежнему хотят минимизировать свои риски и инвестиционные потери и не заморачиваться на отделке. Также всё чаще покупатели предпочитают рассматривать лишь те варианты, когда дома находятся в посёлках со всей необходимой инфраструктурой — где есть, в том числе, дошкольные учреждения и школы, а также обустроенная прогулочная зона с лесной территорией и водоёмом. Кроме этого, к значимым критериям как и прежде можно отнести хорошую транспортную доступность, наличие всех коммуникаций и юридическую чистоту документов.

Кризис внёс ещё некоторые коррективы в покупательский спрос. Всё реже идут запросы на дома площадью свыше 700 кв.м, расположенные на участках более 30 соток. ^4 покупателей «элитки» интересуются домами площадью 400-500 кв.м с участком около 20 соток. «Если до кризиса спрос на элитное загородное жильё был в той или иной степени распределён по направлениям, — продолжает Инна Игнаткина, — то сейчас он в максимальной степени сконцентрирован на наиболее престижных из них — Рублёво- Успенском и Новорижском. А средний бюджет совершаемых покупок сократился почти в 3 раза. В завершившемся 2009 году до 80% сделок с элитной загородной недвижимостью зафиксировано в ценовом диапазоне 30-90 млн. руб., в то время как ещё 2 года назад аналогичный показатель составлял не более 40%».
Разброс цен на элитное жильё по-прежнему достаточно велик. Как правило, самый «дешёвый» дорогой дом под отделку стоит не меньше $3 000 000. На готовые дома «под ключ» цена начинается от $5 000 000, в зависимости от местоположения, параметров дома и участка, общего состояния жилья, интерьерного решения и т.д. А вот верхняя планка стоимости элитных резиденций в Подмосковье доходит до $80 000 000 за единицу.
«Например, на дом по Новорижскому направлению (9 км от МКАД) в готовом жилом посёлке «Никольская слобода» площадью 1000 кв.м в классическом стиле на участке площадью 35 соток объявлена первоначальная стоимость 6 млн € (с торгом), — рассказывает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра -Недвижимость». — А в готовом коттеджном посёлке „Бенилюкс", расположенном на 19 км Новорижского шоссе, дом под ключ площадью 600 кв.м на участке площадью 40 соток выставлен за $6,9 млн. Если говорить о вторичном рынке, то в одном из самых популярных посёлков на Новорижском направлении — КП „Павлово" — цены варьируются от $2 млн (дом под чистовую отделку площадью 400 кв.м на участке 18 соток) до 7 млн € (дом „под ключ" площадью 725 кв.м на участке 40 соток)».

И вряд ли предвидится ещё большее снижение цен, говорят эксперты рынка. В данный момент во всех сегментах наметилась некая стабилизация, а в наиболее ликвидных проектах есть даже незначительное увеличение стоимости. В частности, компания Villagio Estate, девелопер посёлков Millenium Park, Monteville (23 км по Новорижскому шоссе) и «Променад» (12 км по Киевскому шоссе), заявила о планируемом повышении цен в январе на 10%.

Не изменил кризис разве что структуру предложения элитной недвижимости по направлениям. «Дома в этом сегменте строятся на Рублёво- Успенском, Новорижском, Киевском и Калужском шоссе, — уточняет Владимир Яхонтов, — и у „большой воды" на северных направлениях». «В последние годы география рынка элитного жилья значительно расширилась, — считает Жанна Лебедева. — Ещё до кризиса у девелоперов появился интерес к землям „на воде" на удалённости 50 км и более (в Завидово и на Истринском водохранилище), где предполагалось строительство масштабных проектов, которые на сегодняшний день заморожены. Но будущее у них, безусловно, есть».

Игроки загородного рынка, пережив, как они говорят, активную фазу экономического кризиса, в будущее смотря с оптимизмом. И на это у них есть свои причины. По данным аналитиков компании «Терра -Недвижимость», в январе 2010 года по сравнению с декабрём 2009 года наблюдается значительный рост числа обращений, поступающих в компанию: так, в январе оно увеличилось на 22% по сравнению с декабрём. Заметный рост можно отметить и в числе заявок — в январе по сравнению с декабрём он составил 25%.

Данная ситуация свидетельствует об активизации покупательского спроса, при условии, что в праздничные дни «резвость» потенциальных покупателей, как правило, снижается. Такая динамика позволяет говорить о начале роста реального спроса на рынке загородной недвижимости в 2010 году. Причина, возможно, связана с несостоявшимися кризисными ожиданиями покупателей. Серьёзного финансового удара по российским кошелькам не было, поэтому есть смысл вернуться к прежним планам купить загородный дом. И если раньше покупатель желал рассматривать только предложения домов «под ключ», то уже к декабрю перестали «брезговать» коттеджами под чистовую отделку.

Так что напряжённый психологический накал стал постепенно сходить на нет. Л значит, и показатели по «элитке» могут измениться.

Источник: Дайджест недвижимости