Портал ComEstate.ru обратился к участникам рынка с вопросами: почему так происходит, если арендные ставки в ТЦ и БЦ выше; каков процент ротации арендаторов коммерческих площадей в ЖК; насколько эффективна практика, когда  девелопер сдает или продает коммерческие площади внутри своих ЖК преимущественно покупателям квартир в данном ЖК и в каком случае девелоперу выгоднее продать, а в каком – сдать в аренду коммерческие площади в своих ЖК.

Алексей Гарстуков, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Welhome:

Большая вакантность торговых площадей в ЖК  относительно ТЦ и БЦ обусловлена второстепенностью торговой функции в составе ЖК. При планировании нового ТЦ учитывается масса факторов, в том числе количество потенциальных клиентов торгового объекта в зоне его охвата, наличие развлекательной инфраструктуры для привлечения клиентов, наличие парковочных мест, якорного арендатора и прочие конкурентные преимущества. Коммерческие функции в составе крупных БЦ (рестораны, кафе, магазины и т.д. – портал ComEstate.ru) ориентированы, в основном, на арендаторов офисов и формирующийся деловым объектом людской трафик, просчитанный еще на стадии концепции БЦ. Основными потенциальными клиентами торговых объектов в составе ЖК являются его жители, в меньшей степени уличный пешеходный и автомобильный поток. Соответственно, самыми перспективными торговыми площадями являются те, фасады которых выходят на улицу, т.к. в такие магазины проще привлечь стороннего покупателя. Планировка современных ЖК не всегда позволяет сделать вход во все торговые объекты непосредственно с улицы, таким образом отрезается внешний людской трафик. Также не все ЖК располагаются на крупных транспортных и пешеходных артериях города. Дополнительные сложности при реализации торговых объектов в составе ЖК обусловлены планировкой помещений, высотой потолков, наличием выделенных мощностей. Все вышеперечисленные нюансы делают торговые площади в составе ЖК менее конкурентоспособными относительно торговых площадей в составе БЦ или ТЦ.

Насколько эффективна практика, когда девелопер сдает или продает коммерческие площади внутри своих ЖК преимущественно покупателям квартир в данном ЖК? Данная практика достаточно популярна среди покупателей квартир. Стоит отметить, что не все форматы торговых помещений могут быть популярны среди жильцов. При акценте на продажу торговых помещений преимущественно жильцам, девелопер на стадии концепции ЖК может спроектировать помещения и применять инструменты продаж, ориентированные непосредственно на будущих жильцов ЖК. Эффективность реализации торговых помещений жильцам сильно зависит от конкретного проекта, его статуса, расположения, окружения и конкурентной среды. Если жилой комплекс позиционируется как единое пространство для жизни и бизнеса, то предполагается, что потенциальным жильцам могут быть интересны коммерческие площади под офисы, как в аренду, так и на продажу.

Коммерческие площади в составе ЖК обычно не являются профильным активом крупных строительных компаний. Кроме того, коммерческие объекты требуют постоянного управления, что предполагает дополнительные трудовые и материальные ресурсы. Наличие в стилобате здания фитнес-центра, стоматологии, продуктового супермаркета является конкурентными преимуществом застройщика. Обычно данные площади реализуются ритейлерам с дисконтом.

Сдача в аренду может быть актуальна в ЖК, удачно расположенных относительно городской инфраструктуры, с развитой торговой функцией, заложенной на стадии проектирования, иными словами, в тех случаях, когда сдача в аренду имеет существенные финансовые или имиджевые преимущества перед продажей объекта.