ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ. КОЛЛИЗИЯ С КОРРЕКЦИЕЙ.



ХОРОШО ИЗВЕСТНО: ПРЕЖДЕ ЧЕМ ЧТО-ТО ПРОДАТЬ, НУЖНО ЭТО ЧТО-ТО КУПИТЬ. ГОДА ПОЛТОРА НАЗАД ХОРОШО БЫЛО ПОКУПАТЬ ЛИШНИЕ КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ, ЧТОБЫ ПРОДАВАТЬ ИХ ПОТОМ ПО НОВОЙ ЦЕНЕ…

 Аналитики поддерживали эту идею, считая ее здравой на фоне растущего роста цен, а столичную недвижимость называли самым надежным инвестиционным инструментом. Так оно и было. Но ситуация изменилась и теперь у многих инвесторов «лишние» квадратные метры остались в собственности, а продать их никак не получается. Конечно, не потому что они никому не нужны, просто не нужны по той цене, за которую их хотят продать. Такая вот, коллизия…

 ЗАТУМАНЕННЫЙ РЫНОК

Специалисты быстро нашли коллизии название и советуют считать сложившуюся ситуацию корректировкой рынка, избегая использовать такие опасные словосочетания, как «падение цен». Журналисты, напротив, стараются называть вещи своими именами, избегая как раз двусмысленности. И все равно в итоге оказалось, что, разоблачая туманность «корректировки», нашим коллегам удалось лишь сгустить туман. Попробуем его развеять. Как долго рынок будет корректироваться, не берется сказать никто. По некоторым прогнозам – до конца текущего года. Но есть и другие мнения, как впрочем, и совсем другие объяснение корректировки. Например, в сегменте элитной недвижимости рынок корректируется совсем не так, как в прочих сегментах. Как же?

 ТАМ, ЗА ТУМАНАМИ…

То, что нынче зовется стагнацией или корректировкой рынка жилой столичной недвижимости, наши эксперты вовсе не согласны экстраполировать на ее элитный сегмент. Более того, они даже поругивают СМИ за «истерию», поднятую вокруг падения цен на дорогие объекты. Как справедливо замечает Александр Дьяченко, директор департамента развития компании Welhome, корреляцию валют можно легко выдать за «падение» цен. То есть из-за падения курса доллара к рублю в рублевом эквиваленте могло быть зафиксировано «падение» цен на дорогое жилье. Однако, по его словам, цены в элитном сегменте зафиксированы в долларах. Более того, г-н Дьяченко хотел бы обратить внимание читателя и на то, что многие застройщики зафиксировали курс доллара. Таким образом, о «снижении цен» можно говорить лишь в контексте корреляции доллар\евро или доллар\рубль. Однако эксперт напоминает, что с 1 июля 2007 года вступил в силу Федеральный закон N 48, который требует указывать в рекламе цены в российской валюте. По его мнению, это косвенно отразится на повышении стоимости квадратного метра.

В целом же, как утверждает Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости TWEED,  по сравнению с прошлым летом цены на элитное жилье выросли. А вот по сравнению с зимой-весной этого года рост цен действительно остановился. Но уменьшение темпов роста цен и их понижение – это совсем не одно и то же.

Если сравнивать динамику изменения цен в сегменте элитного жилья с аналогичным периодом 2006 года (январь – июнь), дает пояснения Александр Дьяченко, то, конечно, можно охарактеризовать ее как полный застой. Но, несмотря на истерию в прессе, замечает г-н Дьяченко, особого снижения цен наблюдать не удается, правда, при этом и резкого роста тоже не отмечается.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty объясняет появление в СМИ сообщений о снижении стоимости элитных квартир неправильным представлением некоторых участников рынка о классификации объектов недвижимости. Нередко «элитными» называют все дома, кроме панельных, забывая о других критериях, комментирует ситуацию г-н Зиминский. Он недоумевает: «Неудивительно, что сообщения о корректировке цен на недвижимость экономкласса (а правильнее сказать – отдельные, наименее ликвидные квартиры в «хрущовках», старых панельных домах и т.п.) автоматически проецируют и на другие сегменты рынка, выдавая это за тенденцию!» На самом деле, как уверяет специалист, элитная недвижимость по-прежнему пользуется большим спросом, и специалисты его компании фиксируют повышение стоимости квадратного метра на 2-5 процентов в месяц в зависимости от объекта. Компания Blackwood приводит другие цифры. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера этой компании, «несмотря на период стабилизации цен на рынке жилья в целом, с начала года повышение средней цены на элитные объекты зафиксировано на уровне 5-7 процентов».

Ольга Павлова, заместитель генерального директора, руководитель отдела продаж компании Delight, подтверждает слова коллег и считает, что в этом сегменте корректировка происходит только в сторону повышения. По ее наблюдениям, цена повышается на 3-4 процента каждый квартал. Правда при этом эксперт не отрицает, что большинство покупателей сейчас находятся в ожидании снижения цен и внимательно изучают рынок. Однако, с другой стороны, застройщики продолжают планомерно повышать цены на свои объекты. Так что ожидания потенциальных покупателей не будут оправданы, убеждена Ольга. В этой связи г-н Зиминский делает небольшой ретроспективный экскурс и замечает, что некоторое снижение покупательской активности наблюдалось и во второй половине 2006 года. На его взгляд, это было связано с регулярными сообщениями в СМИ о том, что рынок «перегрет», и цены начнут снижаться в самое ближайшее время. «Вообще-то покупатели дорогих квартир редко реагируют на подобные посылы, – заявляет эксперт, – однако в прошлом году такие сообщения появлялись почти каждый день, и некоторые клиенты заняли выжидательную позицию, о чем прямо заявляли на переговорах. Но как только стало понятно, что ожидания беспочвенны, объем продаж элитных квартир существенно увеличился за счет отложенного спроса, что мы и наблюдали в январе текущего года. Со второй половины июня вновь отмечается снижение покупательской активности. Но ничего необычного в этом нет – такая ситуация вообще характерна для периода летних отпусков». Александр уверен, что клиенты, отложившие на время летних каникул приобретение квартир, вернутся на рынок уже в сентябре.

 ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ БАРЬЕР

Нет сомнений, что продавцам элитных «квадратов» хорошо известны особенности потребительского поведения их потенциальных клиентов. Между тем, из истории существования рынка столичной недвижимости совсем не однозначно следует, что каждое лето было отмечено сезонным спадом покупательской активности. Возможно, все-таки и на рынке элитного жилья существует психологический барьер, преодолеть который трудно даже очень состоятельным людям? Если это так, то не слишком ли зашкаливают цены на жилье в элитных объектах?

Средняя цена квадратного метра на рынке элитной недвижимости сегодня составляет 18–20 тысяч долларов, говорит г-н Зиминский. Однако объекты стоимостью 35–45 тысяч долларов за кв. м. также находят своих покупателей. Все зависит от конкретной квартиры и ее характеристик. Что касается «психологического барьера», то по данным аналитиков компании Blackwood, сейчас он установился на уровне 35 тысяч долларов за квадратный метр. Иного мнения придерживается г-н Дьяченко Цены, превышающие 30 тысяч долларов за квадратный метр, сегодня кажутся ему неоправданными. «К сожалению, большинство девелоперов очень инертны и слабо реагируют на рыночные тенденции, – сетует эксперт. – Отчасти это объясняется однобокостью деятельности их маркетинговых департаментов, которые видят свою задачу лишь в проработке предложения. Они практически не занимаются анализом спроса и уж тем более не владеют информацией о совершенных сделках. Между тем, только актуализация представлений девелопера о спросе (в режиме реального времени) способна поддерживать необходимый баланс между выгодой девелопера и интересами покупателя». Обозначив проблему, г-н Дьяченко тем не менее, находит объяснение сложившейся ситуации. Ему очевидно, что многие девелоперы являются «заложниками» графиков финансирования проекта, которые зависят от заранее определенных цен и согласованы с кредитующими их банками. Но, кроме того, они являются еще и заложниками своих собственных представлений о логике покупателя. То есть, в сознании девелопера снижение цен на дорогую недвижимость может повлечь за собой отложенный спрос: застройщик убежден, что клиенты могут приостановить решение относительно покупки, ожидая дальнейшего понижения цены. Для адекватного ценообразования, отвечающего рынку, как отмечает г-н Дьяченко, необходимо предвидеть конъюнктуру спроса в будущем и прорабатывать ценовой маркетинг заранее.

Принимая во внимание ситуацию, обрисованную нашим собеседником, можно сделать вывод о том, что на рынке элитного жилья все-таки существуют явно переоцененные объекты. Но с таким выводом Александр Зиминский категорически не согласен: «В нашей базе нет ни одного объекта, цена на который снизилась бы за последние полгода, поэтому говорить о переоцененных квартирах в сегменте элитного жилья, на мой взгляд, некорректно». Его же коллеге из компании Blackwood попадались явно переоцененные объекты. На них-то как раз и произошла небольшая корректировка цен, что в том числе могло послужить поводом к распространению информации о происходящем «падении» цен в сегменте элитной недвижимости. Но на самом деле это были единичные прецеденты, которые большого влияния на рынок в целом не оказали, делает оговорку Константин Ковалёв. Г-н Дьяченко оценивает ситуацию строже и не скрывает, что «перечислением подобных объектов можно заниматься довольно долго».

 ПОКУПАТЕЛЬ ВСЕГДА НАЙДЕТСЯ

Разумеется, цена – не единственный параметр, интересующий покупателя элитного жилья. В этой связи Алена Бригаднова отмечает, что на рынке существуют интересные проекты и объекты, которые пользуются повышенным спросом, не только и не столько из-за цены, сколько из-за интересного местоположения или архитектуры объекта. В качестве примеров она приводит такие комплексы как Фьюжн Парк, Смоленскую заставу и Парк Палас.

Если элитный объект имеет выгодное местоположение и по своим качественным характеристикам полностью соответствует заявленной классности, то, несмотря на то, что цена продажи будет заведомо высокой, он без труда найдет своего покупателя, подтверждает Константин Ковалёв. К таким проектам он в частности относит ЖК «Аквамарин», расположенный на Озерковской набережной. Считает, что стоит обратить внимание также на «Имперский дом» и дом в Голутвинском переулке, строительство которого начато совсем недавно.

Александр Дьяченко полагает, что хорошим вариантом для покупателей будет элитный жилой комплекс на Большой Татарской улице. Среди отличительных признаков этого комплекса он отмечает прекрасные видовые характеристики, близость к Кремлю и возможность приобрести квартиру по привлекательной для инвесторов стоимости. Нравится и новый проект на Саввинской набережной. По мнению эксперта, сегодня это единственное предложение на рынке по столь привлекательной цене в столь перспективном районе.

Рассматривая наиболее целесообразные варианты покупки с точки зрения цен, Ольга Павлова называет дом в Еропкинском переулке, где цена квадратного метра варьирует от 13 до 25 тысяч долларов, дом по Шмитовскому проезду (8 – 12 тысяч) и на Б. Тишинской (9 – 12 тысяч долл.).

 ВЫШЕЛ РЫНОК ИЗ ТУМАНА…

Привлекательных проектов, как и элитных проектов вообще, выходит крайне мало, говорит Алена Бригаднова. Рынок дорогой недвижимости по-прежнему отличается дефицитом новых предложений. И поскольку специалисты не прогнозируют падения цен в ближайшее время, то подбирать варианты стоит уже сегодня, и если вас все устраивает, то – покупать, а не ждать падения цен. Сейчас лучший момент для покупки, осенью цены будут выше, предупреждает Алена, ссылаясь на то, что это объективный фактор, который подтверждают многие застройщики. «Я бы тоже не рекомендовал покупателям ждать осени, – делится своими соображениями г-н Зиминский, – поскольку цены либо останутся на прежнем уровне, либо вырастут еще на несколько процентов, а спрос на элитное жилье увеличится. Соответственно, найти подходящий объект будет сложнее». Как правило, к осени рынок жилья активизируется, что с неизбежностью влечет за собой рост цен, поэтому потенциальному покупателю имеет смысл поторопиться с покупкой, соглашается с коллегами Константин Ковалёв. На данный момент предпосылок для снижения цен на рынке элитной недвижимости нет. По-настоящему качественные предложения выставляются по высоким ценам, но при этом быстро находят своего покупателя – срок экспозиции таких квартир очень мал. Поэтому, если выбранный покупателем объект адекватен в соотношении цена-качество, не стоит временить с его приобретением: цена на него в ближайшее время не упадет, а вот возрасти может. Эксперт компании Delight того же мнения. При этом она советует учесть, что и в новых объектах, которые к осени выйдут на рынок, цены не будут ниже существующих аналогичных предложений.

Г-н Дьяченко склонен давать более универсальные советы по времени совершения покупки жилья. Он считает, что лучшее для этого время наступает тогда, когда этого требует жизненная ситуация и найден устраивающий объект. Да, подтверждает эксперт, на жилье высокого класса цены остаются стабильными с начала года, это так. Но справедливости ради следует заметить, что скрытая тенденция снижения цен на элитную недвижимость все-таки существует.

Откроем вам маленький секрет: в последнее время девелоперы стали чаще идти на предоставление дисконтов и рассрочек. А если уж это предусмотрено условиями продажи, то почему бы таким благоприятным обстоятельством и не воспользоваться?..