Увеличение предложения и расширение географии подмосковных объектов делает вложения в недвижимость более доступными, но не всегда рентабельными.
Рынок «загородки» требует от инвестора знания предмета и внимания к деталям. До начала 90-х годов прошлого века дачная жизнь не случайно ассоциировалась в основном с садоводством и огородничеством, ведь дача гарантировала своему владельцу насыщенный сельским трудом досуг и урожай картошки и яблок в конце сезона. Рыночные отношения коренным образом изменили подход к даче. Она приобрела материальную ценность и стала частью образа жизни. Все чаще дачу используют в качестве дома для постоянного проживания. Соответственно, происходит и переориентация застройки: из традиционно сезонной в застройку для постоянного проживания. Растет и количество форматов загородного жилья (самые популярные — коттеджи и таунхаусы). Сегодня загородные владения оценивают по принципиально иным параметрам, на первый план выходит не плодородность почвы или близость к железнодорожной станции, а престижность и перспективность района, инфраструктура, коммуникации, ландшафт, окружение, особенности архитектуры объекта, площадь участка и дома. Что и понятно: все эти характеристики влияют на рыночную привлекательность объекта, оправдывают или не оправдывают вложения. Благодаря росту рынка загородной недвижимости в последние десять лет появился широкий круг частных инвесторов, специализирующихся на подобных вложениях. А не всегда прогнозируемый рост цен на излюбленный объект инвестиций — московские квартиры — стал причиной расширения круга желающих вложиться в «загородку». Впрочем, игра на этом рынке имеет ряд особенностей и требует знания не только правового поля, но и меняющейся конъюнктуры.
Сколько стоит дом построить
По мнению Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Качество», «практически каждый объект на рынке загородной недвижимости уникален. А следовательно, процесс оценки для каждого объекта и его конечная цена будут отличаться от других на рынке». Говоря об особенностях ценообразования, эксперт отмечает, что «при оценке объекта следует разграничивать стоимость земельного участка и стоимость земельного участка с улучшениями (коммуникациями, строениями и пр. — «Профиль»). На итоговую цену влияют и характеристики объекта — направление, удаленность от МКАД, инфраструктура, наличие природного объекта».
Несмотря на массу оговорок, на сегодняшний день жилые объекты Подмосковья подразделяют по ценовому признаку на несколько категорий. Разброс цен в каждой из категорий довольно значителен (десятки и даже сотни тысяч долларов), что, впрочем, подтверждает мысль об уникальности объектов рассматриваемого сегмента. По классификации компании «МИЭЛЬ—Загородная недвижимость», к экономклассу относят дома стоимостью до $266 857 (средняя цена анализируемых объектов), к сегменту комфорт — от $266 857 до $533 715. Бизнес-класс представлен коттеджами и таунхаусами, чья цена находится в диапазоне $533 857—1 067 430, дома категории премиум стоят от $1 067 430 до $2 134 860. Deluxe представлен домовладениями стоимостью от $2 134 860 до $4 269 720. Объекты категории эксклюзив стоят до $8,5 млн. Пределом для Подмосковья на сегодняшний день является цена в $60 млн за объект.
Но все может измениться, так как ценовая динамика на рынке довольно значительна. Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства недвижимости WELHOME, констатирует: «В течение 2007 года на «загородном» рынке наблюдалась положительная динамика стоимости предложения. Ценовые колебания на разные объекты, в зависимости от стадии реализации и планов девелопера, составляли от 5% до 50%. В общем же среднерыночная динамика не превысила 15—20%. Однако кроме внутренних факторов в рамках самих проектов динамика цен была обусловлена и другими обстоятельствами. Наиболее значимые из них — рост спроса, сезонные изменения цен, а также экономические предпосылки — падение курса доллара, инфляция и т.п.».
Когда «эконом» лучше
Сохранится ли такая динамика в 2008 году и какая именно недвижимость окажется в фаворитах в ближайшем будущем? Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко считает, что «за последние годы структура спроса значительно изменилась. Пять-шесть лет назад спрос и предложение строились на домах элит- и бизнес-класса, по самым популярным направлениям — Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе. Сегодня же большая часть спроса сосредоточена на домах эконом- и бизнес-класса, также к имеющимся направлениям добавилось еще несколько перспективных — Киевское, Ярославское и Калужское шоссе. Изменилась удаленность зон застройки от МКАД. Ранее все поселки были сосредоточены в радиусе 20—30 км, на данный момент средняя удаленность застройки — 40—70 км». Среди последних тенденций рынка недвижимости Андрей Уфимцев выделяет появление нового формата — дальних дач, что «вызвано спросом на объекты, обычно расположенные более чем в 100 км от МКАД в экологически чистых районах Подмосковья либо у «большой воды». Перечисленные тенденции уже сказались на структуре предложения. По данным агентства WELHOME, 48% от общего количества предлагаемых объектов расположены в радиусе 30 км от МКАД, 44% — в радиусе 30-50 км, и 8% на расстоянии от 50 до 150 км от МКАД.
Эксперты сходятся во мнении, что рынок загородной недвижимости бизнес-класса практически насыщен (конкуренция здесь сместилась в сферу идеологии и маркетинга проектов), «элитка» демонстрирует стабильность (продолжается рост ценовых показателей при сокращении количественных), а из всех сегментов в 2007 году наиболее динамичным показал себя рынок экономкласса. Причем предложение в этом ценовом сегменте состояло из множества форматов жилья, зачастую имеющихся в рамках одного проекта, — это и коттеджи, и таунхаусы, и дуплексы, и даже квартиры в малоэтажных домах (как, например, в загородных жилых комплексах «Новинки» и «Высокий Берег» по Новорижскому шоссе). В 2007 году структура предложения по классам объектов выглядела следующим образом: 49% предложения за бизнес классом, 34% — за эконом и 17% за элитным сегментом (данные WELHOME).
Правила выбора объекта и для инвестиций, и для личного использования в принципе идентичны. Главное — знание рынка. По словам Александра Дьяченко, «хорошо работает следующая схема анализа: выделив какой-либо объект для вложения средств, потенциальный инвестор может обратиться к опыту реализации предыдущих проектов этого же застройщика. Если продажи более ранних поселков были эффективными, шансы на успех нового проекта возрастают». Если говорить в целом, то, по мнению аналитиков WELHOME, «наиболее высокой рентабельностью обладают дачные поселки, расположенные на «большой воде» или имеющие в своей концепции необычную доминанту. К примеру, если проект предполагает гольф- или горнолыжную инфраструктуру, эта характеристика даже в долгосрочной перспективе будет выделять его из ряда конкурентных предложений, и шансы возрастания прибыли при перепродаже объекта увеличатся». К подобным изюминкам может относиться и эксклюзивный ландшафтный дизайн, как, к примеру, в поселках «Остров Барвиха» и Millennium Park.
Важный момент — транспортная доступность. С этой точки зрения наиболее перспективны западные и юго-западные шоссе (особенно Новорижское, Киевское и Калужское направления). Высокой ликвидностью характеризуются земли на берегах Можайского и Рузского водохранилищ, в формате дальних дач вырывается в лидеры Симферопольское шоссе.
Зачастую, чтобы сэкономить, потенциальные дачники или инвесторы решаются на самостоятельную стройку. (По данным агентства «Новое Качество», земельные участки занимают 25% в структуре предпочтений покупателей по типам объетов, остальные 30 и 45% приходятся на коттеджи и таунхаусы соответственно). Такой подход может быть как удачным (экономия может составить до 30—50%), так и провальным. Дело в том, что покупка участка (если необходимо — перевод земли из одного разрешенного назначения в другое), проведение коммуникаций, период согласований, проектирование и строительство — занятие, во-первых, недешевое, а во-вторых, не для дилетантов. Земельный рынок таит в себе массу подводных камней. Чтобы не столкнуться с ними, Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ—Загородная недвижимость», советует «покупать участок в дачном или стародачном месте, с полученными техническими условиями и проведенными коммуникациями, но это уже будет отнюдь не экономичный вариант». С точки зрения снижения рисков при приобретении участка можно также рассмотреть варианты в реализующихся проектах экономкласса на начальной стадии строительства. В этом случае все юридические и инженерные вопросы девелопер берет на себя. В последнее время эксперты отмечают рост спроса на подобного рода объекты, что во многом обусловлено их меньшей стоимостью по сравнению с готовыми домовладениями. Однако сильной экономии, если земля приобретается не с целью последующей перепродажи, а для себя, здесь ждать не стоит. Стоимость 1 сотки земли, расположенной не в составе и в составе коттеджного поселка, может различаться в 2—3 раза. Так, например, цена сотки на Новорижском шоссе на расстоянии 15—30 км от Москвы заявляется на уровне $8—13 тыс., а в составе поселка на этом направлении и расстоянии цена уже может превышать $40 тыс. Поэтому, как считают опрошенные «Профилем» участники рынка, «если потенциальный собственник дома не профессионал рынка недвижимости, ему лучше обратить внимание на готовые дачные поселки».
Естественно, наибольшим инвестиционным потенциалом отличаются объекты на стадии застройки. По мере продвижения строительства и развития инфраструктуры поселка увеличивается и цена (не так стремительно, как в случае с московскими новостройками, но экономия существенная — до 30%).
Инфраструктура — главный козырь
Сравнивая рынки загородной и столичной недвижимости, стоит отметить, что инвестиционная игра на первом более сложная. Помимо уже перечисленных параметров стоит обращать более пристальное внимание на инфраструктуру поселка, а не только на качество самого объекта. Если выбор пал на коттеджный поселок, то покупателям не советуют игнорировать такие моменты, как наличие КПП, охраны, объектов инфраструктуры — игровых площадок, комплексов бытового обслуживания, детских учреждений, общественных территорий. Кстати, увеличение общественных зон в структуре поселков — последняя тенденция загородного рынка.
Андрей Уфимцев из агентства «Новое Качество» полагает, что «наличие инфраструктуры у коттеджного поселка на сегодняшний день является обязательным условием успешности его реализации. Соответственно качество и объем ее объектов влияют как на класс всего поселка в целом, так и на стоимость объекта недвижимости в данном поселке». По данным агентства, среди объектов инфраструктуры в рейтинге предпочтений покупателей — детские сады и школы (30%), КПП (15%), рекреационные зоны, физкультурно-оздоровительные комплексы, автомастерские и бытовые центры (по 10%), такие параметры, как видеонаблюдение, патрулирование и гостевая парковка набирают по 5%.
Источник: Профиль
