Автор — руководитель службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME Владимир Кузнецов.
Рост рынка и усиление конкуренции все чаще ставят девелоперов элитных жилых комплексов перед проблемой реализации наименее ликвидных площадей на первых этажах зданий. На первый взгляд очевидное решение — отдать площади на первых этажах под коммерческое использование и расценивать их как отдельный бизнес. Однако здесь существует ряд сложностей.
Для покупателей элитных квартир самое ценное в приобретаемом объекте — статус и приватность проживания, поэтому мириться с соседством коммерческого объекта жильцы дома готовы далеко не всегда. А для арендаторов коммерческих площадей проблемой часто становится неприспособленность помещений в жилом доме для ведения бизнеса. Можно ли совместить два формата без ущерба друг для друга?
Проблемы совмещения
Даже в рамках одного проекта площади различаются по ликвидности, и дифференциация в цене часто не приносит девелоперу ожидаемого результата. По статистике запросов в Welhome, клиент, способный заплатить $10 000-20 000 за 1 кв. м жилья, предпочитает более тихие квартиры, отличающиеся хорошими видовыми характеристиками, а такие квартиры по определению не могут располагаться на нижних этажах здания. Такова специфика сегмента: на квартиры на первых этажах, даже предлагаемые по более низкой цене, спрос невелик. Поэтому девелоперы отводят часть площадей ЖК под коммерческие помещения.
На первый взгляд больше преимуществ от совмещения жилого и коммерческого форматов в рамках элитного объекта получат потенциальные арендаторы и покупатели коммерческих помещений. В условиях дефицита высококлассного офисного и торгового предложения в ЦАО спрос на сравнительно небольшие площади в составе элитного ЖК достаточно высок со стороны компаний, аудиторией которых являются жильцы элитных домов. В первую очередь подобные помещения привлекают торговых операторов, ориентированных на luxury-сегмент, и арендаторов, нуждающихся в представительском офисе. В итоге складывается впечатление, что проблема объединения форматов наиболее остро стоит для другой заинтересованной стороны — жильцов элитного дома, которым соседство с коммерческими организациями способно доставлять ряд неудобств. Однако на практике обе группы могут испытывать ряд сложностей в случае недостаточно четко продуманной концепции проекта.
Для жильцов элитного объекта проблемы вполне прозрачны. Если 1-й этаж здания отводится под офис, владельцев квартир будет тяготить постоянное соседство с сотрудниками компаний-арендаторов. Кроме того, работа офиса почти всегда связана с необходимостью приема посетителей, поэтому велик риск, что парковка, двор и подъезды к дому будут заполнены автомобилями сотрудников и клиентов компании.
В случае привлечения торгового оператора в качестве арендатора 1-го этажа элитного дома ситуация может сложиться едва ли не хуже. Циркулирующие в течение всего дня потоки покупателей — это неприемлемое соседство для человека, потратившего на приобретение квартиры не менее $1 млн.
Однако и для потенциальных арендаторов таких площадей не все гладко. Застройщик элитного комплекса, ориентированный в первую очередь на реализацию жилых площадей и не специализирующийся на коммерческой недвижимости, лишь по необходимости отводит первые этажи дома под офисы или торговые помещения. Поэтому характеристики помещений — шаг колонн, глубина этажа, высота потолков, допустимая нагрузка на перекрытия, коммуникации — могут не соответствовать требованиям, предъявляемым к коммерческим помещениям. Кроме того, служба эксплуатации объекта, как правило, ориентирована на жилой формат и не всегда соответствует той специфике услуг, к которой привыкли арендаторы коммерческих площадей. Помещения коммерческого назначения в рамках элитного ЖК могут существенно отличаться от площадей в бизнес- и торговых центрах, что сказывается на эффективности их реализации и использования.
Достичь гармонии
Чтобы исключить возможные осложнения при реализации проекта, девелоперу необходимо руководствоваться рядом правил и приемов безболезненного совмещения жилого и коммерческого форматов. Прежде всего это грамотный подбор арендаторов в соответствии с нуждами жильцов дома. Это могут быть фитнес-центры, салоны красоты, рестораны, медицинские центры и т. п., образующие инфраструктурную составляющую ЖК, что не вызывает отторжения со стороны покупателей элитных квартир. Правда, необходимо учитывать риски наплыва посетителей со стороны.
Другой вариант эффективного совмещения форматов я бы назвал «корпоративным». Он предполагает возможность проживания и работы в одном здании и должен быть четко ориентирован на конкретного заказчика еще на стадии строительства, иначе реализация проекта может затянуться. На практике Welhome встречались и такие объекты. Например, элитный особняк, 1-й этаж которого занимал банк, а на следующих двух уровнях располагался пентхаус его владельца.
Но подобные проекты встречаются на рынке нечасто: в рамках совмещения жилого и офисного форматов для «корпоративных» целей в последнее время доминирует именно коммерческая составляющая. Примеры тому — апартаменты в бизнес-центрах ММДЦ «Москва-Сити», «Баркли-Плаза» и т. п.
В элитном ЖК важно свести к минимуму объемы коммерческих площадей и по возможности изолировать эти помещения от жилой части. В идеале вход в офисную или торговую зону должен осуществляться с улицы, а в жилую — через внутренний двор. В любом случае коммерческие площади должны иметь отдельный вход и собственную парковку.
Арендаторов не должно быть много, поэтому лучше предлагать к реализации крупные коммерческие площади. И наконец, для формирования необходимого уровня спроса на коммерческие помещения требования потенциальных арендаторов к характеристикам этих площадей необходимо учитывать еще на стадии строительства объекта.
Практика и теория
На сегодняшний день количество элитных жилых комплексов, имеющих в своем составе коммерческие площади, достигает 25% всего рынка элитной городской недвижимости. В перспективе доля таких объектов будет увеличиваться на 8-10% в год соразмерно вводу новых площадей.
Общий объем коммерческих помещений в рамках элитных жилых объектов, по данным Welhome, составляет 30 000-35 000 кв. м. На первичном рынке элитной городской недвижимости коммерческие площади предлагаются в 15-20 жилых комплексах. Из них наиболее крупной коммерческой составляющей обладают Imperial House в Якиманском переулке, ЖК «Арбат» на Новом Арбате и «Шоколад» в Тетеринском переулке. В основной же массе жилых комплексов площадь коммерческой зоны составляет около 700-1500 кв. м.
Рынок коммерческих площадей в составе элитных городских объектов представлен нежилыми помещениями различного назначения, расположенными на нижних этажах зданий. В среднем их объем составляет примерно 25-30% от общей площади жилого комплекса.
Интересно, что девелоперы многоформатных элитных объектов не спешат продавать коммерческие площади. Хотя на первый взгляд застройщику проще было бы избавиться от непрофильного актива, объем площадей, предлагающихся к покупке в этом сегменте, составляет 43%, а остальные 57% занимают предложения по аренде. Судя по всему, часть девелоперов рассматривает коммерческие площади как возможность извлечения дополнительной прибыли в рамках диверсификации бизнеса. Однако справедливости ради отмечу, что доля помещений на продажу в этом сегменте больше, чем на рынке коммерческой недвижимости в целом.
Предлагаются в основном площади достаточно большого объема: помещения свыше 500 кв. м занимают более 50% сегмента, площади от 250 до 500 кв. м — около 30% и 150-250 кв. м — около 10%.
В 90% случаев арендаторам коммерческих площадей предлагаются услуги собственной эксплуатирующей службы жилого комплекса, средняя стоимость которых составляет около 5 евро за 1 кв. м в месяц.
Ценообразование и арендная ставка в сегменте формируются так же, как по рынку в целом, т. е. исходя из характеристик самого объекта и его месторасположения. Наиболее высокая стоимость продажи коммерческих площадей в элитных объектах, по данным Welhome, на Арбате и Остоженке: $17 800 и $16 000 за 1 кв. м соответственно. Самые дорогие площади предлагаются в резиденции «Чистые пруды» в Подсосенском переулке и «Остоженка Парк Палас» в Коробейниковом переулке.
Наиболее высокие арендные ставки мы зафиксировали в районе Замоскворечья и Арбата: коммерческие площади в расположенных здесь элитных объектах обойдутся компании-арендатору в $1800 и $2000 за 1 кв. м в год соответственно. По уровню арендных ставок лидерами являются ЖК «Арбат» (ул. Новый Арбат, вл. 27-29) и «Онегин» на ул. Малая Полянка.
Ценообразование зависит в существенной степени от стадии готовности объектов, но в среднем данные цифры вполне сопоставимы с ценовой политикой бизнес- и торговых центров.
Несмотря на сложности, с которыми сопряжено объединение различных форматов недвижимости в рамках концепции элитного ЖК, такие объекты в последнее время все чаще выводятся на рынок. Поэтому задача девелоперов, консультантов и риэлторов состоит в том, чтобы обратить эти сложности в преимущества. При грамотном управлении этим инструментом выигрывают все заинтересованные участники рынка: застройщики, арендаторы коммерческих площадей и жильцы дома. Для одних это рациональное использование площадей и снижение коммерческих рисков, для других — условия для эффективного ведения бизнеса, для третьих — комфорт и приватность проживания.
Источник: Ведомости - Стены бизнеса
