Весна виновата
Рост клиентской активности весной создает все предпосылки для повышения цен на квартиры. "Апрельские всплески довольно часто оказываются непрогнозируемыми", - говорит журналу "РБК" управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Тем не менее в последние годы весенний скачок цен на жилье эконом - и в меньшей степени бизнес-класса наблюдается с завидной регулярностью. "Феномен апреля действительно существует", - подтвердила руководитель филиала "Сивцев Вражек" компании "Новый город" Валерия Родионова. Спрос увеличивается, а за ним и цены. Нестандартное поведение апрельских расценок объяснил генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин: в 2004 году стоимость квадратного метра выросла сразу после банковского кризиса, в 2006-м многие сбрасывали накопившиеся наличные в недвижимость, и ажиотажный спрос на нее возник как цепная реакция на слухи о бесконечном росте цен.
За пять лет стоимость московского жилого квадрата стала выше в 5 раз. Доходы населения, разумеется, тоже увеличиваются, но куда медленнее. В результате средняя цена квадратного метра в столице сегодня в несколько раз превышает среднюю месячную заработную плату, тогда как в большинстве развитых стран первый показатель не обгоняет второй. Казалось бы, ценам на жилье дальше расти некуда, но с конца прошлого года они снова ползут вверх, потому что повышается спрос на недвижимость. В начале февраля стоимость 1 кв. м была уже 4,7 тыс. долларов. К середине марта, по словам руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, эта цифра превысила 5 тыс. долларов.
По спросу и запросы
Несмотря на столь категоричные прогнозы, инвесторы продолжают вкладывать средства в недвижимость. Многих на рынок жилья привели слухи о деноминации, повлекшие за собой рост цен на 5%. Уже к марту стоимость квартир в новостройках подскочила примерно на 7-8%. На повышение сыграли и переход ценников жилья на рубли из-за падения доллара, и продажа к апрелю большей части резервного объема квартир. Кроме того, покупателей насторожили новости с фондового рынка и растущие ипотечные ставки. Поняв, что цены падать не будут, они вышли на рынок. Сказался на цене квадратного метра и опережающий рост себестоимости строительства. "Бетон подорожал на 50%, кирпич - на 57%, минеральная плита - на 30%", - уточнил представитель инвестиционно-девелоперской компании "Сити-ХХI век" Сергей Лядов.
Участники рынка по-разному объясняют апрельский феномен, но сходятся в одном: бесконечно цены расти не будут, за всем этим неминуемо последует обратная динамика. Среди причин всплеска покупательской активности руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства недвижимости Welhome Владимир Кузнецов назвал отложенный спрос, накопленный за 2007-й. Он уверен, что высокая динамика цен сохранится до лета, после чего рынок стабилизируется. "Рациональные факторы спроса возобладают над психологическими", - поясняет г-н Кузнецов. "Чтобы как-то управиться с количеством покупателей, некоторые девелоперы, особенно на загородном рынке, подняли цены на 10%", - констатирует руководитель проектов жилой недвижимости компании RDI Group Ирина Мошева. Она ожидает наступления стагнации уже летом.
Обвал грядет
И риелторы, и девелоперы панически боятся падения цен на недвижимость, а уж о серьезном их обвале и слышать не хотят. Лишь единицы признают, что "в самом худшем случае московская квартира может потерять 25-30% себестоимости". Руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки" Борис Флексер не исключает, что в мае рост цен замедлится. Однако предпосылок для стагнации рынка он не видит, поскольку предложение сильно отстает от спроса.
По мнению руководителя аналитической службы МИАН - агентство недвижимости Алексея Кудрявцева, за 2008 год цены на квартиры поднимутся на 15%. В среднем стоимость метра в панельных домах немного превысит 5 тыс. долларов, а в кирпичных - приблизится к отметке 7 тыс.
Специалисты RWAY считают, что цены в апреле-мае могут увеличиться на 3-5% по сравнению с аналогичными ценами середины февраля.
Все это совсем непохоже на кризисную ситуацию. Но многие эксперты предрекают более пессимистичный сценарий. Олег Репченко уверен, что до обвала рынка недалеко. "Фондовый рынок и рынок недвижимости - два основных инвестиционных инструмента, и если на первом возникнут проблемы, это тут же отразится на втором", - аргументирует он. В том, что в течение всего года цены на квартиры в Москве будут расти, г-н Репченко сомневается. Уже с майских праздников и до конца года возможна новая стагнация рынка, считает он, которая окажется даже более болезненной и продолжительной, чем две предыдущие.
Россияне пока почти не ощутили влияния мирового финансового кризиса. Но скоро он доберется и до российской банковской системы, что может привести к ипотечному коллапсу. Если все будет именно так, рынок может встать уже в мае, полагает директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков, Он уверен, что неумеренный спрос на жилье способен остановить только кризис. "Кризиса можно избежать лишь при условии, что средний рост цен на жилье за весь 2008 год будет стабильным - до 15%", -уверяет журнал "РБК" генеральный директор компании "Промсвязьнедвижимость" Майкл Голомб.